Nepriuštivo stanovanje već je dulje vrijeme ne samo hrvatski, već i globalni problem, kojem se za sada ne nazire neko trajno rješenje. No kako Hrvatsku sljedeći tjedan očekuju parlamentarni izbori, a nepriuštivo stanovanje tišti mnogobrojne glasače, političke stranke u svojim programima bile su primorane ponuditi potencijalne mjere za koje smatraju da bi mogle olakšati stambeni život građanima, a ujedno pridobiti njihove glasove.

HDZ predlaže aktivaciju praznih stanova, model subvencioniranog tržišnog najma i prenamjenu neiskorištenih državnih objekata u stambene svrhe. Ujedno je jedina od većih stranaka koja ne spominje mjere porezne politike koje bi mogle povećati priuštivo stanovanje usprkos činjenici da je tijekom dva mandata HDZ-ova vlada učestalo posezala upravo za poreznim reformama.

SDP predlaže izgradnju 15 tisuća novih priuštivih stanova kroz javni investicijski program te uspostavu javno-privatnih partnerstva u POS modelu, koji ne bi nužno bio koncentriran na prodaju stanova, kao što je to do sada bio slučaj. SDP se također zalaže za diferencirano oporezivanje prihoda od kratkoročnog turističkog najma, što bi značilo da bi strani državljani plaćali veću stopu poreza, a hrvatski građani nižu. Nisu protiv uvođenja poreza na nekretnine, uz uvjet da se prva nekretnina ne oporezuje.

Za razliku od HDZ-a, koji ne smatra da bi se poreznom politikom moglo adresirati pitanje priuštivog stanovanja, i SDP-a, koji nije protiv poreza na nekretnine, ali se čini da nije baš ni snažno za njega, Možemo! se izravno zalaže za uvođenje poreza na višak nekretninskog bogatstva. Njihov prijedlog doduše nije dovoljno ambiciozan jer oni ne bi oporezivali ni prvu nekretninu (što je opravdano) ni drugu nekretninu (što u hrvatskim uvjetima nije opravdano), već tek treću i zatim progresivno svaku sljedeću.

>>> Na interaktivnoj karti provjerite koliko u pojedinim dijelovima Hrvatske ima praznih stanova i kuća

Možemo! pri tome predviđa izuzeća od plaćanja tog poreza za one vlasnike koji svoje stanove uvedu u program javnog najma. Ta stranka, ako je uspoređujemo s ostalima, ima najrazrađeniji program poticanja priuštivog stanovanja koji uključuje najraznovrsnije kako porezne, tako i neporezne mjere. Slično kao i SDP, Možemo! se zalaže za javna ulaganja u priuštiv stambeni fond. Uz to, oni predlažu izmjenu Zakona o najmu stanova kako bi se ishodila veća razina sigurnosti i za najmoprimce i za najmodavce te izmjenu zakonodavnog okvira koji bi omogućio ograničavanje ponude kratkoročnog turističkog najma.

SDP i Možemo! nisu jedine stranke koje predlažu ulaganje u javni stambeni fond. Sličan prijedlog dolazi i iz Mosta, u kojem se zalažu i za ukidanje poreza na promet nekretnina na kupnju prvog stana, za smanjivanje PDV-a pri gradnji socijalnih i priuštivih stanova te smanjivanje poreza na dohodak od dugoročnog najma. Most se jedini od većih stranaka izravno zalaže za povećanje poreza na kratkoročni turistički najam te njegovo izjednačavanje sa stopom poreza na dugoročni najam, što se čini kao prilično hrabar potez s obzirom na to da ta stranka najveću podršku uživa u Dalmaciji, raju za privatne iznajmljivače. Nova predložena stopa od pet posto nažalost nije dovoljno visoka da bi učinkovito demotivirala vlasnike od davanja stanova u turistički najam. Za veće poreze na prihod od kratkoročnog najma zalažu se još Fokus i Republika. Most se ujedno, baš kao i HDZ, zalaže za subvencioniranje tržišnog najma. Program Domovinskog pokreta je, kada je priuštivo stanovanje u pitanju, vrlo načelan i ne nudi nikakve konkretne mjere.

Mogu li predložene mjere pomoći?

Da bismo odredili mogu li predložene mjere doista pomoći da stanovanje u Hrvatskoj postane priuštivije, treba prvo ustanoviti razloge za nepriuštivost stanovanja. Kada se malo temeljitije analiziraju dostupni podaci, prilično je jasno da je u Hrvatskoj temeljni problem to što značajan dio stambenog fonda ne služi za stanovanje.

Dio stambenog fonda je prazan, drugi dio služi za poslovne svrhe, a treći dio za kratkoročni turistički najam. I što je najgore, udio stambenog fonda koji se ne koristi za stanovanje iz godine u godinu se povećava, što s jedne strane povećava potražnju za stanovima koji služe kao štednja ili za turistički najam, a istovremeno smanjuje ponudu onih za stanovanje. Neizbježna posljedica ovakvog stanja je rast cijena stambenih nekretnina i najamnina te smanjenje njihove priuštivosti.

Koliko je stambenih jedinica prazno...

Pogledajmo malo što nam govore brojke. Prema podacima iz Popisa stanovništva iz 2001., u Hrvatskoj je bilo 239 tisuća praznih stanova i obiteljskih kuća, što predstavlja 14 posto stambenog fonda. Dvadeset godina kasnije praznih stanova i obiteljskih kuća bilo je gotovo čak 600 tisuća ili 29 posto ukupnog stambenog fonda. To znači da se broj praznih stambenih jedinica u 20 godina povećao za otprilike 340 tisuća, a udvostručio se njihov udio u ukupnom stambenom fondu.

To također znači da su što hrvatski, a što strani građani u kupnju stambenih jedinica koje stoje prazne i koje u biti služe kao svojevrsna štednja u deset godina uložili ni manje ni više nego 44 milijarde eura. Prazni stanovi u Hrvatskoj stoga služe kao paralelni i neformalni bankovni sustav te svojevrstan vid neoporezive štednje, na koju se zahvaljujući brzom rastu vrijednosti stanova ostvaruje značajna kapitalna dobit. Ta dobit od prodaje je, ako se strpite dvije godine nakon što kupite stan, dakako neoporeziva.

...a koliko ih služi za poslovne i turističke svrhe?

Raste i broj stanova i obiteljskih kuća koji se koriste u poslovne umjesto u stambene svrhe. Prije dvadeset godina Popis stanovništva zabilježio je 25 tisuća takvih stambenih jedinica i na njih se odnosio jedan posto stambenog fonda. U 2021. broj takvih jedinica dosegnuo je 112 tisuća, a njihov udio u ukupnom stambenom fondu iznosi pet posto. No bitno je naglasiti da stanovi koji se koriste u poslovne svrhe nisu oni koji služe za kratkoročni turistički najam, već kao poslovni prostori u kojima se uglavnom obavljaju maloprodajne i tihe uslužne djelatnosti, poput javnobilježničkih, odvjetničkih, kozmetičarskih, frizerskih i sličnih djelatnosti.

Čak i bez stambenih jedinica koje se koriste u svrhu kratkoročnog turističkog najma, udio jedinica koje se ne koriste za stanovanje u ukupnom stambenom fondu u Hrvatskoj nezdravo je visok i iznosi 34 posto. No kada tome dodamo i stambene jedinice za komercijalni i nekomercijalni turistički smještaj, čiji udio u ukupnom stambenom fondu prema podacima eVisitora doseže 10 posto, dolazimo do doista nevjerojatnog zaključka. U Hrvatskoj čak 44 posto stambenih jedinica ne služi za stanovanje!

Ako pogledamo podatke na razini županija, brojke su još nevjerojatnije. Rekorder po broju stambenih jedinica koje ne služe za stanovanje je Šibenska županija sa 65 posto takvih jedinica. Ni ostale priobalne županije ne zaostaju za njom. U Zadarskoj županiji taj udio iznosi 64 posto, u Istarskoj županiji 63 posto, u Dubrovačko-neretvanskoj županiji 61 posto, u Primorsko-goranskoj 54 posto, a u Splitsko-dalmatinskoj 52 posto.

S druge strane, u kontinentalnim županijama, koje iz ove štedno-investicijske perspektive nisu zanimljive, udio stambenih jedinica koje ne služe za stanovanje kreće se između 20 i 30 posto. Istovremeno, u Gradu Zagrebu udio stambenih jedinica koje ne služe za stanovanje u ukupnom stambenom fondu glavnog grada iznosi za hrvatske prilike skromnih 23 posto, ponajprije zato što se tek manji dio stambenog fonda (2,7 posto) koristi za turistički i poslovni najam.

Svi programi zajedno ne mogu riješiti problem stanovanja

Što nam stoga ovi podaci govore o mjerama predloženima u predizbornim programima stranaka, a koje bi trebale ublažiti problem nepriuštivog stanovanja u zemlji? Oni jasno i glasno sugeriraju da je problem u kojem se nalazimo kada je u pitanju nekorištenje stambenih jedinica za njihovu izvornu svrhu toliko velik, a usudila bih se reći i društveno i ekonomski opasan, da čak i da se provedu predložene mjere svih stranaka - nije izvjesno da bi bio riješen.

Odnosno, drugim riječima, niti jedan program nije dovoljno ambiciozan i sveobuhvatan da adekvatno adresira činjenicu da gotovo polovica stanova u Hrvatskoj ne služi za stanovanje, iako je to jedini trajni način da se poveća priuštivost stanovanja. Možda je problem u tome što do sada možda i nismo osvijestili razmjere do kojih stambene jedinice ne služe za ono za što su namijenjene (za stanovanje), pa nam onda nije ni bilo jasno koliko takva nakaradna uporaba stambenog fonda utječe na povećanje cijena stanovanja i smanjivanje njegove priuštivosti. No sada kada znamo razmjere problema, na ovaj se izgovor više ne možemo oslanjati.

Da bi se izmijenila ova pogubna praksa, odnosno da bi se stambene jedinice stavile u njihovu funkciju, trebat će prije svega staviti barem dio trenutno praznih stanova u funkciju stanovanja, što se može postići kombinacijom progresivnog poreza na nekretnine, poreza na nasljedstvo i subvencioniranja dugoročnog stambenog najma. Trebat će i povećanjem poreza na dohodak od kratkoročnog turističkog najma drastično demotivirati takav vid uporabe stanova. Trebat će i promjenama Zakona o stanovanju značajno ograničiti korištenje stambenih jedinica u poslovne svrhe. A trebat će oformiti i javni stambeni fond za potrebe razvoja modela socijalnog i priuštivog stanovanja. No s obzirom na količinu stanova koji su prazni ili koji se ne koriste za stanovanje, ono što nam vjerojatno neće trebati jest daljnja intenzivna izgradnja novih stambenih jedinica jer se u ove postojeće koje se trenutno ne koriste u stambene svrhe može praktički naseliti još jedna Hrvatska.