Takav turistički poslovni model i njegove disruptivne posljedice na urbani razvoj i stanovanje, s kojim se svijet suočio tek pojavom AirBnB-a, Booking.com-a i sličnih, za nas predstavlja polustoljetnu i dobro uhodanu praksu koja se pojavom digitalnih platformi i izostankom adekvatnog poreznog tretmana dohotka od kratkoročnog najma dodatno razmahala.

Naša zemlja, osma o turizmu najovisnija zemlja na svijetu, stoga je ujedno i europski rekorder po udjelu privatnog turističkog smještaja u ukupnim smještajnim kapacitetima. Moguće je i da smo i svjetski rekorderi, no kako pouzdani podatci o strukturi turističkih kapaciteta za zemlje van Europe nisu dostupni, možemo samo nagađati postoji li možda neka zemlja koja nas je nadmašila i u kojoj se na privatni smještaj odnosi više od dvije trećine turističkih smještajnih kapaciteta.

Brzi rast ponude privatnog smještaja je dijelom i posljedica činjenice da se stambene jedinice može uz minimalnu investiciju pretvoriti u objekt za kratkoročni turistički najam te ju onda korištenjem digitalnih platformi ponuditi ne samo onima koji, kao što je to bio slučaj prije pola stoljeća, u vožnji uoče uz cestu zimmer frei natpis, već praktički svima onima koji imaju internetsku vezu i uređaj koji omogućuje njegovo pretraživanje.

O negativnom utjecaju konverzije stambenih jedinica u jedinice za kratkoročni turistički smještaj na priuštivost stanovanja je već mnogo toga rečeno, i upravo ta nuspojava apartmanizacije turističkih destinacija je glavni razlog zbog kojeg se lokalno stanovništvo u mnogim najpoželjnijim turističkim destinacijama sve glasnije buni protiv prekomjernog turizma i turistima poručuje da odu kući. No proces konverzije stambenih jedinica u jedinice za kratkoročni turistički najam ima i puno šire posljedice na samo urbano funkcioniranje i društvenu održivost u turističkim destinacijama.

Privatni smještaj i turistička gentrifikacija

Naime, osim što on smanjuje dostupnost stanova za dugoročno stanovanje, što rezultira rastućim troškom stanovanja za lokalne stanovnike, on pogoršava i kvalitetu života u destinacijama jer povećana prisutnost turista donosi buku, prometnu gužvu, probleme s parkiranjem i otpadom. Društvena kohezija se narušava jer se dio autohtonog stanovništva, pritisnuti visokim troškovima stanovanja i smanjenjem kvalitete života, iseljava iz turističkih destinacija.

Dio stanovništva se pak iseljava jer svoju stambenu jedinicu pretvara u jedinicu za turistički smještaj. Rezultat iseljavanja i jedne i druge skupine je isti, dolazi do gubitka socijalnog kapitala, lokalne kulture i identiteta zajednice. Na mjesto iseljenih stanovnika dolaze ili turisti ili novi i često imućniji vlasnici stambenih jedinica, čime se nepovratno mijenja ekonomska struktura, izgled i već spomenuti društveni kapital lokalne zajednice, ugrožava njezinu društvenu održivost, identitet, autentičnost i budući urbani razvoj. Ovaj proces, poznatiji pod nazivom turistička gentrifikacija, vidno je prisutan u mnogim našim priobalnim sredinama.

Masovni turizam na točki puknuća

Iako gubitak identiteta, autentičnosti i lokalne kulture zvuči pomalo kao neki eterični i nedovoljno opipljivi gubitak u odnosu na vrlo konkretni i opipljivi financijski dobitak kojeg ostvaruju vlasnici stambenih jedinica koje se koriste za turistički najam, činjenica jeste da su i identitet, i autentičnost i lokalna kultura, važni razlozi zašto je neko mjesto uopće postalo prepoznatljiva turistička destinacija.

Stoga turistička gentrifikacija, izazvana procesom iseljavanja autohtonog i useljavanja neautohtonog stanovništva u turističke destinacije, dugoročno utječe na eroziju kvalitete i autentičnosti destinacijske ponude, a kako vidimo iz španjolskih i talijanskih primjera, može dovesti i do neprijateljskog stava lokalnog stanovništva prema bilo kakvom obliku turizma. Masovni turizam, kada postaje sve masovniji i neodrživiji zahvaljujući kratkoročnom turističkom smještaju, očito već sada dovodi do točke puknuća u pojedinim lokalnim zajednicama.

Privatni smještaj, useljavanje i iseljavanje stanovništva

Ovako dugačak uvod mi je bio potreban da objasnim razloge zašto smo se Nebojša Stojčić sa Sveučilišta u Dubrovniku, Josip Glaurdić sa Sveučilišta u Luksemburgu i ja, odlučili istražiti kako proces konverzije stambenih jedinica u jedinice za kratkoročni turistički smještaj utječe na migracijske trendove u lokalnim samoupravama u Hrvatskoj. Željeli smo, koliko su nam to raspoloživi podatci dopuštali, ustanoviti koliko je daleko odmakao proces turističke gentrifikacije u našoj zemlji i kako taj proces utječe na život u lokalnim zajednicama. Rad koji je nastao kao posljedica naše suradnje, objavljen je u Regional Studies, prestižnom međunarodnom časopisu koji se bavi regionalnim i lokalnim razvojem, i predstavlja doprinos rastućoj literaturi koja istražuje utjecaj kratkoročnog turističkog najma na urbano funkcioniranje i društvenu održivost u turističkim destinacijama.

Rast privatnog smještaja doprinosi iseljavanju

Rezultati rada sugeriraju da je rast udjela privatnog smještaja u ukupnom smještaju u prosječnoj lokalnoj jedinici u razdoblju od 2016. do 2019. koji je iznosio 3,8 postotnih bodova, doveo do toga da se 0,8 osoba više iselilo iz prosječne lokalne jedinice nego što se u nju uselilo. Kada ukupnu neto migraciju stanovnika rastavimo na njene sastavnice, a to su neto migracije unutar županija, neto migracije između županija i međunarodne neto migracije, proizlazi da rast udjela privatnog smještaja u ukupnim smještajnim kapacitetima zapravo privlači useljavanje stanovništva iz drugih gradova i općina unutar iste županije, no istovremeno potiče iseljavanje stanovništva u turističkim destinacijama u druge županije i u inozemstvo.

Dakle ukupni učinak rasta privatnog smještaja na iseljavanje u čitavoj zemlji je negativan, pri čemu se lokalno stanovništvo iseljava u druge županije i u inozemstvo, a za sada ga dominantno zamjenjuje stanovništvo iz obližnjih gradova i općina koje se u gradove i općine u kojima se kratkoročni turistički najam ubrzano povećava vjerojatno doseljava u potrazi za poslom.

U priobalju apartmanizacija privlači stanovništvo

Međutim, rezultati analize na koji se odnose na sve jedinice lokalne samouprave u zemlji prikrivaju značajne razlike među dijelovima zemlje koji se intenzivnije bave turizmom od onih koji se ne bave toliko intenzivno turizmom. Kada se zasebno analiziraju turistički intenzivne priobalne lokalne jedinice, proizlazi da rast privatnog smještaja povećava neto migracijski saldo, odnosno uzrokuje da se više ljudi u te jedinice useljava nego što ih se iseljava i to samo zato što se u takve jedinice doseljavaju stanovnici iz turistički manje intenzivnih mjesta unutar iste županije. Istovremeno, u turistički ne toliko intenzivnim dijelovima zemlje, rast privatnog smještaja smanjuje migracijski saldo, odnosno povećava broj onih koji se iseljavaju iz tih jedinica u odnosu na broj onih koji se useljavaju. U tim lokalnim jedinicama, stanovništvo se uslijed rasta privatnog smještaja iseljava i u druge županije i u inozemstvo.

Turistička gentrifikacija tek treba uzeti maha

Opisani rezultati sugeriraju da je u Hrvatskoj proces turističke gentrifikacije u područjima koje su najizloženija masovnom turizmu, barem ako je suditi po migracijskim uzorcima, još uvijek u početnoj fazi. Naime, ako analiziramo zemlju u cjelini, jasno je da rast privatnog smještaja definitivno doprinosi procesu iseljavanja stanovništva.

No izvorište tog iseljavanja je u turistički ne toliko intenzivnim dijelovima zemlje gdje smanjenje ponude stambenog prostora i posljedični rast cijena tog prostora uslijed apartmanizacije samo doprinosi već postojećem trendu iseljavanja. Međutim, u samim priobalnim područjima koja se intenzivno bave turizmom, ubrzana apartmanizacija za sada potiče useljavanje stanovništva te eventualnu zamjenu autohtonog domicilnog stanovništva sa stanovništvom iz okolnih područja unutar iste županije.

Ekonomski razlozi, odnosno mogućnost bolje plaćenog posla u našim turističkim destinacijama, za sada su i dalje dovoljno dobar razlog i za useljavanje stanovnika iz okolnih gradova i općina i za odgađanje intenzivnijeg iseljavanja domicilnog stanovništva, usprkos većem trošku stanovanja i sve lošijoj kvaliteti života u turističkim destinacijama.

Pitanje je, međutim, što će se događati u budućnosti ako se privatni smještaj nastavi neograničeno širiti. Opisani rad nam na to ne daje odgovor, ali pokušajmo zamisliti što situaciju u kojoj se broj stanovnika u lokalnim jedinicama uslijed povećanog useljavanja poveća i istovremeno se s njim nastavi povećavati broj stambenih jedinica koje se koriste za kratkoročni turistički najam. U tom slučaju, ponuda stambenog prostora će se nastaviti smanjivati, a potražnja za tim istim prostorom povećavati. Rezultat bi mogao biti kontinuirani rast cijena nekretnina u turističkim dijelovima zemlje i sve veći trošak stanovanja i za domicilno i za doseljeno stanovništvo. A što cijene stambenog prostora u priobalnom dijelu zemlje budu veće, veći će biti i rizik da turistička gentrifikacija nepovratno naruši i izgled i identitet i kvalitetu života u našim turističkim odredištima.