Na prvi pogled, budući da 90 posto naših građana živi u vlastitim nekretninama, moglo bi se zaključiti da je vijest pozitivna. Naime njihove u prosjeku 17 posto više cijene sugeriraju da je 90 posto naših građana koji posjeduju vlastite nekretnine koncem prošle godine postalo u prosjeku za 17 posto bogatije u odnosu na godinu ranije. No što je s onih preostalih 10 posto građana koji žive u unajmljenim nekretninama? Je li to za njih dobra vijest ili ne? Ujedno, što je s onim građanima koji žive s roditeljima i koji nisu u mogućnosti živjeti u vlastitom kućanstvu uslijed previsokih cijena nekretnina ili najma? Kako ovako značajan rast cijena nekretnina utječe na njih?

Odgovor na ovo pitanje sve je samo ne jednoznačan. Naime, iako su cijene nekretnina u proteklih deset godina na nacionalnoj razini rasle u prosjeku 48 posto, taj prosjek skriva doista dramatične razlike među pojedinim gradovima i općinama. Podaci o medijalnim cijenama nekretnina za ukupno 120 hrvatskih gradova i općina, za koje imamo te podatke, tako otkrivaju da je u 30 gradova ili općina u zadnjih deset godina zabilježeno smanjenje cijena, a u njih 90 zabilježeno je povećanje cijena. To znači da mogućnost rješavanja stambenog pitanja u Hrvatskoj uistinu jako ovisi o tome gdje živite. Jer u nekim lokalnim jedinicama stambeni je prostor u zadnjih deset godina uslijed smanjenja cijena nekretnina postao više priuštiv, a u nekim drugima (uslijed značajnog povećanja cijena) značajno manje priuštiv.

Očekivano, najveće povećanje cijena stambenih nekretnina bilježi se u priobalnim i otočnim lokalnim jedinicama te u dalmatinskom zaleđu i ono se može najvećim dijelom pripisati sve intenzivnijem utjecaju turističke aktivnosti na formiranje cijena nekretnina. Među 20 gradova i općina koji su u deset godina zabilježili najveći rast cijena nekretnina nalazi se samo jedan grad smješten u kontinentalnom dijelu zemlje (Velika Gorica), a među sljedećih 20 gradova s najvećim rastom cijena nalaze se još samo Varaždin, Zagreb i Koprivnica.

Rekorder po zabilježenom rastu cijena nekretnina u proteklom desetogodišnjem razdoblju je Cres s rastom cijena nekretnina od čak 73 posto, slijedi Imotski s ostvarenim rastom od 67 posto, Baška s 54 posto, Novi Vinodolski s 50 posto, Hvar s 46 posto i Fažana s 43 posto. S druge je strane među 20 gradova i općina koje su ostvarile najveće smanjenje cijena nekretnina svega pet gradova i općina iz priobalnih županija, a ostatak se odnosi na lokalne jedinice u kontinentalnom dijelu zemlje. Najveći pad cijena nekretnina očekivano je ostvaren u gradovima koji se nalaze u najsiromašnijim županijama; Gospiću (-28 posto), Kutini (-20 posto) i Đakovu (-15 posto).

Razlike u rastu cijena nekretnina s jedne strane u priobalju i u glavnom gradu te s druge strane u kontinentalnoj Hrvatskoj u proteklom desetogodišnjem razdoblju jasno se uočavaju i kod velikih gradova. Zagreb i Rijeka zabilježili su rast cijena od 23 posto, Zadar 26 posto, a Pula 15 posto. U Splitu su se cijene povećale za 33 posto, a u već spomenutoj Velikoj Gorici 42 posto. Nešto niži rast cijena zabilježen je u velikim kontinentalnim gradovima koji se ne nalaze u zagrebačkom prstenu. U Osijeku su se tako u deset godina cijene stambenih nekretnina povećale svega 14 posto, u Karlovcu 12 posto, a u Slavonskom Brodu osam posto.

Međutim činjenica da su se cijene nekretnina povećavale ili smanjivale i dalje nam ne govori puno o sposobnosti građana da si priušte kupnju stana ili kuće. Naime, da bismo dobili barem djelomičan osjećaj za priuštivost nekretnina po jedinicama lokalne samouprave, moramo cijene nekretnina u pojedinim gradovima i općinama usporediti s prosječnim dohotkom od rada koji zarađuju stanovnici tih gradova i općina. Naravno, baš kao i na nacionalnoj razini, prosječni dohodak u nekoj lokalnoj jedinici skriva velike razlike u razini ostvarenog dohotka među zaposlenima u toj jedinici, ali kada ga usporedimo s prosječnim cijenama stambenih nekretnina, on može biti dobra aproksimacija razlika u priuštivosti nekretnina između pojedinih lokalnih jedinica.

U zadnjih deset godina priuštivost nekretnina smanjila se u ukupno 40 od 120 gradova i općina za koje imamo podatke o prosječnim cijenama nekretnina. Među tih 40 gradova, svega su tri smještena u kontinentalnom dijelu zemlje. Već spomenuti Velika Gorica i Varaždin te Zabok. Smanjenje priuštivosti veće od 25 posto bilježe Baška, Cres, Hvar, Fažana, Imotski, Novi Vinodolski i Rovinj. U Zagrebu, u kojem su se cijene nekretnina od 2012. do 2021. godine povećale za četvrtinu, priuštivost nekretnina nije se mijenjala zahvaljujući brzom rastu prosječne neto plaće zaposlenih. Istovremeno, priuštivost nekretnina povećala se u čak 80 jedinica lokalne samouprave.

Od ukupno njih 80, u čak 30 gradova i općina povećanje priuštivosti stanovanja iznosilo je preko 20 posto. Priuštivost stanovanja tako se u proteklih deset godina najviše povećala u Gospiću, Đakovu, Oroslavlju, Kutini i Čakovcu. Ono što pomalo iznenađuje jest to da je među 30 gradova i općina u kojima se priuštivost stanovanja najviše povećala njih 20 smješteno na kontinentu, no čak 10 u priobalnom pojasu. Činjenica da stanovanje postaje više priuštivo i u dijelu priobalnih lokalnih jedinica sugerira da turistička aktivnost nema jednoobrazan utjecaj na tržište stambenih nekretnina. Drugi faktori, poput broja novoizgrađenih stambenih jedinica, lokalnih programa poticajne stanogradnje, inozemne potražnje za stambenim jedinicama, demografskih i migracijskih kretanja, mogu također utjecati na promjene u cijenama nekretnina i priuštivosti stanovanja u pojedinim gradovima i općinama.

U velikim hrvatskim gradovima situacija je također prilično šarolika. Priuštivost stanovanja u Zagrebu, Rijeci i Puli u proteklih deset godina nije se bitnije mijenjala. U Splitu se pak smanjila za 10 posto, dok se u Osijeku povećala za 10 posto, a u Slavonskom Brodu i Karlovcu za 12 posto. U Zadru se priuštivost stanovanja smanjila za pet posto, a smanjenje priuštivosti u Velikoj Gorici iznosilo je čak 17 posto. Valja međutim napomenuti da su podaci o medijalnim cijenama nekretnina za gradove i općine na osnovi kojih se računa priuštivost stambenih nekretnina raspoloživi samo do 2021. godine, a kako je u 2022. u Zagrebu, prema Eurostatovim podacima, zabilježen rast cijena od 23 posto, može se očekivati da se prošle godine u glavnom gradu priuštivost stanovanja značajno smanjila uslijed povijesno visokog rasta cijena. Moguće je da je situacija slična i u ostalim većim gradovima, pogotovo onim priobalnima.

Ovako značajne lokalne varijacije u kretanju cijena nekretnina i priuštivosti stanovanja sugeriraju da bilo kakva nacionalna stambena politika mora u obzir uzeti specifičnosti regionalnih i lokalnih tržišta nekretnina. Stambena strategija, čija je izrada najavljena za kraj ove ili početak sljedeće godine, mora stoga biti i nacionalna, ali ako želi biti imalo učinkovita u rješavanju problema sa stanovanjem, ona mora jednako tako biti i lokalna. A kako bi jedinice lokalne samouprave mogle vlastitim inicijativama i programima omogućiti lokalnom stanovništvu priuštivo stanovanje, središnja država morat će im omogućiti nove izvore prihoda. S obzirom na to da lokalne jedinice u kojima se odvija intenzivna turistička aktivnost imaju najviše problema s nepriuštivošću stanovanja, uvođenje pravog poreza na dohodak od turističkog najma nameće se kao najlogičniji izvor financiranja za lokalne programe priuštivog stanovanja.