Ni oni, kao ni njihovi predšasnici ne žale pritom novca, kako u kupovini tako i tijekom preuređivanja te uređivanja interijera i eksterijera. Duge uši medija tako gotovo svake sezone zapljusnu naslovi o milijunima eura koje je netko poznat uložio u korist svoga mira. Ako se svota i ne zna – kao primjerice za investiciju gospođe Ecclestone u Zatonu – priča je tim bolja. Tada se može dati mašti na volju jer ono što je kupljeno ne da se skriti. Riječ je, naime, o zdanju na tri etaže, s nekoliko apartmana, garaža i brojnih drugih pomoćnih sadržaja. Sve to nalazi se na oko 1.000 metara četvornih, od kojih na stambeni prostor otpada 930 kvadrata. Nekretninu posebnom čini i mala, privatna plaža, skrivena grebenima.

Cijena koja u ovom slučaju nije poznata s vremenom ipak ispliva do javnosti. Tako se prije dvije godine pročulo kako je spomenuti Viktor Vekselberg za vilu od 400 četvornih metara u elitnom dubrovačkom naselju Lozica iskeširao pet milijuna eura. (Posrednik u prodaji tvrdio je da je vila prodana za dva milijuna, što je kasnije osporeno u medijima.) No ta svota nipošto nije hrvatski plafon, iako se tako tvrdilo u tom trenutku. Prošle godine se na oglasu na Njuškalu našla vila u Opatiji za koju se tražilo – 40 milijuna eura. Vijest o njenoj prodaji u medijima nije viđena. Time lista s milijunskim iznosima nije zaključena, a proteže se od sjevera do juga.

U Umagu primjerice vila kraljevskog imena Royal površine 1.200 četvornih metara teška je deset milijuna eura, a slikovita vila smještena na splitskom Marjanu od 350 kvadrata prodaje se za pet milijuna eura, koliko se traži i za dva turbo zdanja s pogledom na more smještena u Dubrovniku. Interes poznatih osoba za nekretnine u Hrvatskoj ima svoju povijest, a i on je podložan slobodnim procjenama, glasinama i 'provjerenim pričama', kao i utjecajima recesije. Još dok smo se vrzmali u čekaonici EU-a mediji su bili puni procjena kako bi Hrvatska u skoroj budućnosti mogla postati svjetsko mondeno odredište. Svojedobno je i New York Times proglasio Jadran 'novom francuskom rivijerom' u kojoj bi nekretninu posjedovale mnoge slavne osobe, a interes su navodno pokazivali Clint Eastwood, Robert de Niro, Sharon Stone, Elton John... Nekoliko recesijskih godina kasnije slavni su ostali tamo gdje su i bili. O tome tko i kako kupuje vile, kako ta priča izgleda u Dubrovniku te kakve posljedice doseljavanje novih stanara ima za lokalnu sredinu, pokušali smo doznati iz prve ruke, razgovarajući s osobama koje se bave tim poslom.

Prije svega, što se na tržištu nekretnina može zvati vilom?

Vila je samostojeća kuća, po mogućosti na velikoj parceli koja omogućuje privatnost. Nalazi se na atraktivnoj lokaciji koja je zbog nečega poznata, a još važnije, na dobroj mikropoziciji, u 'elitnom' području na kojemu je i okruženje u skladu sa samom nekretninom, kaže Lana Mihaljinac Knežević, suvlasnica i direktorica agencije za nekretnine Zagreb West.

Precizirajući kriterije po kojima se neko zdanje može kvalificirati kao vila, dodaje kako je, ako se radi o zadnju u primorju, poželjno da je blizu obale ili uz nju te da ima dobar pogled. Treba imati minimalno 200 m2 (često se traži puno više), najmanje tri spavaće sobe, najmanje dvije kupaonice, prostran dnevni boravak, terase, vrt, garažu, parking te treba biti lijepo i ukusno uređena i opremljena, s puno dnevnog svjetla i s modernom opremom. Dakako, očekuje se da ima i bazen.

'Vila ne mora nužno biti nove gradnje, ali ako je starija, mora biti kompletno renovirana i modernizirana. U Hrvatskoj dapače fali takvih nekretnina jer je trend graditi novo, a ne čuvati tradicionalno. Najviše ih se i dalje gradi u Istri, na Krku, Braču, a na Hvaru i Visu uglavnom se uređuju starije kuće', kaže Mihaljinac Knežević, dodajući kako bi se moglo učiniti da vila u Hrvatskoj ima posvuda, ali je upitno što bi se po nekim internacionalnim standardima moglo smatrati njima.

'Po tipu gradnje sama građevina jest vila, ali nerijetko se nalazi na području koje ne trpi taj nivo uređenosti. Važno je i da se vile nalaze na lokacijama koje su dobro prometno povezane i na kojima ima popratnih sadržaja za klijentelu koja ih kupuje ili unajmljuje, primjerice - aerodrom ili dobra povezanost morem i/ili cestom, dobri restorani, plaže te kulturni sadržaji', kaže Mihaljinac Knežević, zaključujući da kad se tako pristupi, priča s vilama i nije tako jednostavna.

'Naši otoci su prekrasni, no još uvijek nisu dovoljno brendirani izuzev Hvara, a imaju puno potencijala jer nisu previše izgrađeni. Problem je to što na većini njih nema dovoljno luksuznih popratnih sadržaja pa su atraktivni samo onim vlasnicima koji se žele sakriti', napominje. Kad se to sve sabere, jasno je zašto je trgovina vilama najbolje rezultate godinama postizala u Istri i Dubrovniku.

Gledajući s čisto poslovne strane, tržište nekretnina je uvijek pod izravnim utjecajem gospodarske situacije, a zbog loše slike države u kojoj nema gospodarskog razvoja već godinama teško je očekivati da će ljudi s puno novca biti spremni investirati u nekretnine. Ma koliko bogati bili, i oni traže - garanciju povrata. Tko ima puno novca, intenzivno i analitično razmišlja o tome kako da ga 'oplemeni'. 'Istina je da se u Hrvatskoj prodaju nekretnine koje su možda svojim karakteristikama i opremljenošću iste ili bolje od onih u drugim državama, ali prodat će se samo ako koštaju manje. Mali broj platežno jakih klijenata bit će spreman napraviti taj kompromis, ali vrlo mali', ističe Mihaljinac Knežević.

Agent za prodaju nekretnina Dubravko (želio je ostati anoniman, pa smo mu za potrebe teksta nadjenuli pseudonim) godinama trguje nekretninama u Dubrovniku i tvrdi da je unatoč padu prodaje taj grad i dalje broj jedan kad je posrijedi prodaja luksuznih vila.

'Pokazuju to statistike Hrvatske gospodarske komore. Zašto? Valja imati na umu da većina vlasnika s dobrom platežnom moći ne kupuje vilu samo za uživanje, nego i kao investiciju, nešto što će možda moći staviti u najam sličnima sebi ili lako prodati uz profit. Stranac će se prije odlučiti za investiciju u Dubrovniku nego primjerice u Puli, jer će, ukoliko bude zainteresiran za iznajmljivanje, puno prije ostvariti povrat uloženog kapitala. Cijene nekretnina, ali i cijene najma, puno su više u Dubrovniku nego u ostalim gradovima Hrvatske. Tu je Dubrovnik u prednosti. Istina je i da su cijene nekretnina posljednjih godina pale i do 30 posto (prema statistikama HGK iz 2014), no u Dubrovniku su ponovno počele rasti. Također se bilježi porast broja prodanih nekretnina u odnosu na prethodnu godinu', kaže Dubravko, napominjući kako je teško procijeniti koliko se vila proda. Investicije variraju od 500.000 eura do nekoliko milijuna eura, ovisno o veličini, stanju i lokaciji nekretnine.

'I u Dubrovniku, kao i u ostalim mjestima u Hrvatskoj, ima dosta ilegalnih agencija koje takve prodaje rade na crno', upozorava, a na institucijama pravne države je da otkriju koliko.

Kako se formira cijena?

'Načelno, cijene kod nas i dalje padaju jer nema potražnje, a broj prodanih vila ne može se točno utvrditi jer nema javne baze s realiziranim transakcijama i cijenama. Kod nas ni investitor ili/i vlasnik ni kupac ne mogu imati neku referentnu točku. Nema jasnih pravila za formiranje cijene, ali kod novih kuća, kao i sa svim nekretninama, važan faktor su metri četvorni, iako se kod kuća nekad ide na 'komad'. Smatram da bi vlasnici trebali formirati cijenu ovisno o mjestu na kojem se vila nalazi, mikrolokaciji, pogledu, sadržajima, opremljenosti i svakako bi trebali istražiti koliko koštaju komparativne nekretnine na usporedivim lokacijama drugdje na Mediteranu. Poznate osobe rijetko same traže vile, a kad ih kupuju, obično to čine putem nekog posrednika', kaže Lana Mihaljinac Knežević. Njezina ocjena je da, unatoč u javnosti raširenom uvjerenju, 'stranci Hrvatsku ne smatraju elitnom destinacijom'.

Prema njezinom mišljenju, što god mi mislili o našoj obali i moru u odnosu na, primjerice, Grčku ili Španjolsku, da ne spominjemo Francusku (konkretno Azurnu obalu), moramo biti svjesni da u tim zemljama postoji velika količina fantastičnih vila na predivnim lokacijama i mikrolokacijama i da ni u jednoj od navedenih zemalja nije baš svugdje more prljavo. Jednako je plavo ako odeš na pravo mjesto, a vlasnik vile dobiva nekretninu u turistički razvijenijoj destinaciji s mnoštvom popratnih sadržaja i odličnom povezanošću sa svojom matičnom zemljom.

'Možda u nas postoje neke vile koje bi se mogle uspoređivati, ali malo je lokacija i mikrolokacija koje se mogu uspoređivati s Azurnom obalom i drugima, već dugo prisutnim mediteranskim destinacijama. Brend o rivijeri za elitu gradi se godinama. Hrvatska mora još dosta dugo raditi na tome kao država. A nije napravila ništa', kaže Mihaljinac Knežević.

Koliko prodaja vile VIP osobi znači za promociju destinacije?

Mihaljinac Knežević je uvjerena da mediji vole napuhivati priče o tome tko je sve u Hrvatskoj namjeravao kupiti vilu. Od nekih 'internacionalnih VIP-ovaca', tvrdi, najviše se onih koji su kupili vilu odlučilo na to zato jer ovdje imaju neke korijene. Klijentela koju svjetski mediji zovu jet-setom dolazi u Hrvatsku, no samo su u tranzitu, dive se moru i kulturi nekoliko dana i onda odu, slažu se naši sugovornici.

Kad su posrijedi kupci iz Rusije, i tu se, tvrdi Dubravko, mijenja trend. Po njemu, 'otkako je Putin tražio povrat kapitala u Rusiju, Rusi kupuju hrvatske nekretnine manje nego prije. U posljednje vrijeme dosta njih odlučuje se i na prodaju svojih nekretnina u Hrvatskoj'.

Dubrovnik ima pritom još jednu specifičnost, a to je tradicija vila u kojima je u doba Republike ljetovala dubrovačka vlastela. Sva ta kulturna baština pod strogim je nadzorom konzervatora, tako da se sve nekretnine moraju sačuvati u izvornom obliku i nikakve vanjske, čak ni unutarnje preinake, nisu dopuštene bez njihova odobrenja.

'Kao primjer vam mogu navesti rekonstrukciju ljetnikovca iz 17. stoljeća koji se nalazi u Cavtatu, a konzervatori su stvarno bili rigorozni. U tom smislu investicije stranaca mogu biti izuzetno zanimljive', kaže Dubravko. Drži pritom da lokalna sredina nije prepoznala razvijanje Dubrovnika kao 'elitne destinacije'.

'Sumnjam da će lokalna sredina imati neke koristi od trenutno aktualne vijesti da je Slavica Ecclestone kupila vilu kraj Dubrovnika. Nažalost, naša gradska uprava nikakav takav 'događaj' ne zna iskoristiti. Ali da su malo poduzetniji, sigurno bi se to pozivno odrazilo na promociju Dubrovnika, kao i kupnja vile ruskog tajkuna Viktora Vekselberga', kaže Dubravko. Lana dodaje: 'Lokalno stanovništvo koje dobije takvog vlasnika u svom okruženju uglavnom to ne iskoristi za unapređivanje svoje usluge, infrastrukture, ponude, nego za napuhivanje cijena. To je neodrživo.'

Da bi neka sredina postala okupljalište svjetske elite, nije dovoljno da postoje fantastične nekretnine.

'VIP gosti traže nivo usluge koji se u Hrvatskoj, čini mi se, još uvijek ne pruža', uvjerena je Mihaljinec Knežević. Ističe kako posebni gosti, osim toga što imaju kuću, žele da se netko o njoj kvalitetno brine cijele godine, priprema je prije dolaska i zatvara nakon odlaska, žele da mogu otići u vrhunski restoran, u vrhunski butik, na neki internacionalno relevantan kulturni događaj, da mogu blizu sletjeti svojim privatnim avionom ili helikopterom, privezati brod ispred kuće, igrati golf. VIP-ovcima je važno da na mjesto na kojem je njihova vila dolaze drugi pripadnici njihovog društva.

Indikativno je to što u Hrvatskoj, a kamoli na moru, nema nijednog restorana s Michelinovom zvjezdicom, zaključuje Mihaljinac Knežević. A jet-set raja bez takvih i sličnih zvjezdica - nema.