U modelu nazvanom po HDZ-ovom ministru graditeljstva Branku Bačiću subvencionirani su stambeni kredit građana koji su kupovali prvu nekretninu s tim da cijena kvadrata nije smjela prelaziti 1.900 eura.

Država je poklanjala 50 posto mjesečne rate (anuiteta) u prve četiri godine kredita. U tom razdoblju kamatna stopa bila je fiksna i nije mogla biti veća od 4,95 posto.

Sljedeće dvije godine banka je mogla povećati kamatu ali ne više od 10 posto početne, a nakon isteka razdoblja od šest godina primjenjivala se najpovoljnija (promjenjiva) kamatna stopa u komercijalnoj ponudi odabrane banke.

Bačićev model nije tražio nikakvo učešće od kupca.

Traži se učešće kupca od 15 posto

Svi oni koji žele kupiti stan po POS+ moraju imati osigurano 15 posto novca od vrijednosti nekretnine. Za novi stan od 50 kvadrata čija je cijena 1.300 eura po kvadratu (ukupno 65.000 eura) kupac bi morao imati spremnih 9.750 eura

To bi moglo biti prvo što će manje imućne građane odvratiti od modela Mrak Taritaš (da ga prigodno nazovemo prema aktualnoj ministrici), a privući one bogatijeg novčanika koji su sigurno već vlasnici neke nekretnine.

U Ministarstvu graditeljstva tih 15 posto učešća opravdavaju time što se isto traži i u 'običnom' POS-u, a POS+ je rađen na njegovim temeljima pa je izbjegnuto mijenjanje zakonodavnog okvira. Objašnjavaju kako je učešće određena sigurnost za banke da se radi o ozbiljnom klijentu

Cijena kvadrata i dalje je previsoka

Cjenovni plafon u modelu Mrak Taritaš postavljen na 1.400 eura po kvadratu.

'To je i dalje previsoka cijena, ali i velik napredak u odnosu na Bačićev model. Izgleda da su se banke i građevinari konačno barem djelomično osvijestili s razmjerima problema s kojim se suočavaju', smatra Maruška Vizek, analitičarka zagrebačkog Ekonomskog instituta.

Prema njezinim izračunima rađenima prije izbijanja ekonomske krize, uzimajući u obzir prosječni dohodak i visinu kamatnih stopa, prosječna očekivana cijena za cijelu Hrvatsku trebala bi biti oko 1.200 eura, što podrazumijeva i značajne varijacije po regijama. Tek pri toj cijeni građani Hrvatske mogu za svoj godišnji dohodak kupiti jednak broj stambenih kvadrata kao i građani drugih tranzicijskih zemalja.

Napominje kako je u međuvremenu dohodak građana još pao pa bi i prosječna cijena kvadrata trebala biti još niža.

'Vidjet ćemo što će tih postavljenih 1.400 eura značiti za Dalmaciju i Zagreb gdje je novogradnja skuplja, i gdje je upitno hoće li ovaj model polučiti ikakav uspjeh', kazala je Vizek.

Država želi doći do zamrznutog PDV-a

Na predstavljaju POS-a+ ministrica graditeljstva jasno je rekla kako model i cilja na tržište većih gradova, posebno Zagreba i Splita gdje se nalazi najveći dio od 20.000 zamrznutih stanova. Država se želi domoći PDV-a i pomoći investitorima i bankama da prodaju stanove čime bi barem donekle povratili uložena sredstva.

Vizek smatra kako POS+, isto kao i Bačićev model, ide za tim da teret loših poslovnih odluka banaka i građevinara prebaci na leđa građana

'Dok god postavljene cijene budu previsoke, građani su ti koji pokrivaju gubitke. Pri tome se država ponaša kao cinik jer je za nju ovaj program financijski neutralan - ona svoj trošak financiranja ovog programa pokriva iz PDV-a koji naplati nakon što se stan iz programa POS+ naplati. Također, budući da u ovom programu mogu sudjelovati i oni koji u posjedu već imaju nekretninu, smatram da država građanima šalje dvojaku poruku. S jedne strane Ministarstvo financija najavljuje strogo kažnjavanje akumuliranja više nekretnina kroz primjenu poreza na imovinu, a s druge strane Ministarstvo graditeljstva potiče tu istu akumulaciju, što govori o tome da nositelji ekonomskih politika nemaju nikakvu dugoročnu strategiju upravljanja nekretninskim fondom zemlje', mišljenja je Vizek.

Što u modelu POS+ garantiraju banke?

Koliko se zna dosad najniža ponuđena kamatna stopa u modelu Mrak Taritaš je 4,90 posto za kredit na 31 godinu. Koja je točno banka ili štedionica od njih 13 zasad uključenih to ponudila, nismo uspjeli doznati.

Kad se na tih bankarskih 4,90 pridodaju još državne kamate za zajam od 200 eura po kvadratu (jedan posto poček, četiri posto otplata) dobije se super povoljna prosječna kamatna stopa od 3,95 posto.

Trenutačno su na tržištu komercijalnih stambenih kredita najpovoljnije kamatne stope za kredit na 30 godina oko 5,50 posto

Međutim, postavlja se pitanje tko će kupcu garantirati da mu kamata u ta tri desetljeća neće značajno porasti. U Bačićevom modelu bankama je u barem prvih šest godina kredita država postavila jasna ograničenja.

U Ministarstvu graditeljstva nas uvjeravaju kako će u POS+ država strogo kontrolirati banke za čitavo vrijeme kredita zahvaljujući novom Zakonu o potrošačkom kreditiranja koji je u pripremi.

'U Ugovoru o poslovnoj suradnji između kupca i banke bit će jasno navedeni svi uvjeti i razlozi kad banka može tražiti promjenu kamatne stope', rečeno nam je iz ministarstva.

Ministarstvo: POS+ je pristupačniji

Na naš upit smatraju li POS+ isplativijim za građane od Bačićevog modela odgovoreno nam je kako se ta dva ne mogu uspoređivati, ali ako se gleda samo visina mjesečnih rata, 'POS+ je pristupačniji'

'Nakon šest godina u Bačićevom modelu anuiteti drastično rastu. U POS+ rate će biti gotovo iste s manjim oscilacijama i kupac točno zna koliko će na kraju otplatiti kredit', tvrde iz ministarstva.