Prosječna cijena hektara poljoprivrednog zemljišta prošle godine porasla je za desetak posto u odnosu na 2019. Najviše je skočila cijena livada, gotovo 20 posto, dosegnuvši 16.730 kuna po hektaru. Pašnjaci su poskupjeli za 11,3 posto, na 15.025 kuna za hektar. No još uvijek su najskuplje oranice i koštaju 25.824 kune za hektar, ali njihova je cijena porasla tek 2,6 posto.

Cijene poljoprivrednog zemljišta ovise o nizu čimbenika, od nacionalne zakonske regulative i regionalnih osobitosti (klima, prometna povezanost), preko lokalnih karakteristika (kvaliteta tla, nagib, drenaža itd.), do tržišne snage ponude i potražnje.

Tako je, primjerice, prosječna cijena oranice u kontinentalnom dijelu Hrvatske oko 24.000 kuna (3200 €/ha), ali oranice visoke kvalitete, na dobroj poziciji i zadovoljavajuće površine prodaju se u istočnoj Slavoniji i za preko 10.000 eura po hektaru, što je trostruko više od prosjeka. S druge strane, parcele lošije kvalitete u zapadnoj Slavoniji, na lošijoj poziciji i nezadovoljavajuće površine prodaju se i za niže od 2000 eura po hektaru.

Hrvatske oranice najjeftinije u EU

Prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta raste iz godine u godinu te je u posljednjih pet godina skočila za gotovo 25 posto. No unatoč postupnom rastu cijena, poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj još je uvijek znatno jeftinije nego u drugim europskim zemljama.

Prema zadnjim podacima Eurostata, onima za 2019., Hrvatska s cijenom od 3395 eura po hektaru ima najjeftinije poljoprivredno zemljište u Europskoj uniji. U susjednoj Sloveniji obradivo tlo gotovo je šest puta skuplje nego u Hrvatskoj, a u Italiji čak 13 puta. U Nizozemskoj, s najrazvijenijom poljoprivredom u EU, cijene parcela dostižu gotovo 70.000 eura po hektaru.

Na nisku cijenu obradivog zemljišta u Hrvatskoj utječu brojne slabosti koje prate hrvatsku poljoprivredu - rascjepkanost zemljišta, niska produktivnost proizvodnje i slabe agrotehničke mjere.

Cijene zemljišta u pravilu su stabilnije u regijama srednje i sjeverne Europe dok najviše variraju u zemljama Mediterana. Razlog je velika geografska, klimatska i ekonomska raznolikost regija unutar iste države, što je najviše izraženo u mediteranskim zemljama poput Španjolske, Italije, Grčke i Hrvatske.

Najskuplje parcele na krajnjem jugu Hrvatske, a najjeftinije u Moslavini

Nedavno objavljena publikacija Ekonomskog instituta Zagreb, 'Pregled tržišta nekretnina u RH' za 2020. godinu, pokazuje ogromne razlike u cijenama zemljišta prema županijama. Medijalna cijena zemljišta u 2020. godini iznosila je 2,5 kuna po kvadratnom metru (25.000 kuna po hektaru), što znači da je polovica poljoprivrednog zemljišta prodana po cijeni od 2,5 kuna ili manjoj dok je druga polovica prodana po cijeni od 2,5 kuna ili višoj. U odnosu na prethodnu godinu, medijalna cijena poljoprivrednog zemljišta u 2020. porasla je za 13,6 posto.

Poljoprivredno zemljište znatno je skuplje u jadranskoj nego u kontinentalnoj Hrvatskoj, što je posljedica smanjene ponude na Jadranu i trenda pretvaranja poljoprivrednog zemljišta u turističko. Lani je najviša medijalna cijena u visini od 49,1 kune po kvadratu ostvarena u Dubrovačko-neretvanskoj županiji. U godinu dana na krajnjem jugu Hrvatske cijena se više nego udvostručila, porastavši za 121,2 posto.

Splitsko-dalmatinska županija nalazi se na drugom mjestu s cijenom od 37,8 kuna po kvadratu, slijede Primorsko-goranska (31,4 kune), Šibensko-kninska (23,6 kuna) i Istarska (24,3 kune) županija.

U kontinentalnoj Hrvatskoj cijene su znatno niže, s izuzetkom Zagreba, na čijem je području poljoprivredno zemljište dosegnulo 26 kuna po kvadratu. Najniža medijalna cijena zabilježena je, kao i prethodnih godina, u Sisačko-moslavačkoj županiji te je iznosila kunu po kvadratu, kao i u Brodsko-posavskoj i Bjelovarsko-bilogorskoj županiji, u kojima je iznosila 1,3 kune po kvadratu. Razlika u medijalnoj cijeni zemljišta između najskuplje i najjeftinije županije iznosila je čak 48,1 kunu po kvadratnom metru, odnosno za kvadratni metar zemljišta u Dubrovačko-neretvanskoj županiji može se kupiti 49 kvadrata u Moslavini.

Osim Dubrovačko-neretvanske županije, cijena se povećala za više od 10 posto u Krapinsko-zagorskoj, Koprivničko-križevačkoj, Zadarskoj, Bjelovarsko-bilogorskoj, Zagrebačkoj, Virovitičko-podravskoj županiji te u Gradu Zagrebu.

S druge strane, u Ličko-senjskoj županiji cijena se u 2020. godini smanjila za 23,3 posto u odnosu na prethodnu godinu.

Uskoro istječe embargo

Jedan od faktora koji potiču rast cijena istjecanje je embarga na prodaju poljoprivrednog zemljišta strancima početkom 2023. godine. Zabrana prodaje zemljišta državljanima EU-a produljena je 2020. za tri godine kako bi se riješio problem neuređenih zemljišnih knjiga i smanjio rizik značajnijeg povećanja cijena.

No stručnjaci ističu da embargo nema velik utjecaj na cijene jer stranci ionako mogu kupovati zemljište preko tvrtki koje otvore u Hrvatskoj. Tako je srbijanski kralj mesa Petar Matijević prije šest godina kupio dvije poljoprivredne zadruge u Starim Jankovcima i Negoslavcima te došao u posjed 1500 hektara zemlje, a potom uknjižio još 600 hektara oranica od privatnih osoba.

Embargo nije spriječio ni prodaju obiteljskih gospodarstava. Prema službenim podacima, trenutačno je 67 OPG-ova čiji vlasnici imaju prebivalište izvan Hrvatske, a nitko ne zna koliko je OPG-ova prodano ‘ispod stola’.

Ministrica poljoprivrede Marija Vučković smatra da će Hrvatska biti spremna za kraj embarga. ‘Sigurno ćemo biti spremni. Možemo primijetiti u posljednje vrijeme rast cijena poljoprivrednog zemljišta. Danas smo dio jedinstvenog tržišta na kojem su cijene poljoprivrednog zemljišta znatno više nego u Hrvatskoj. Možemo očekivati rast cijena poljoprivrednog zemljišta’, kazala je Vučković za RTL.

U Agenciji za promet poljoprivrednim zemljištem očekuju da će i narednih godina cijena rasti 100-200 eura po hektaru, ali napominju da je tržište poljoprivrednog zemljišta vrlo nestabilno te ovisi o mnoštvu predvidivih i nepredvidivih faktora.