U Hrvatskoj postoji 595.000 praznih stambenih jedinica, a njih čak 958.000, odnosno 40 posto ukupnog stambenog fonda, ne služi stanovanju, procjene su koje je prije nekoliko tjedana iznio ministar graditeljstva, prostornog uređenja i državne imovine, Branko Bačić.

Kako bi riješila taj problem, koji je uzrokovao nedostatak i nedostupnost stanova na domaćem tržištu, Vlada je krenula u sveobuhvatni zahvat koji je rezultirao prvim Nacionalnim planom stambene politike od hrvatske samostalnosti. Brojnim odredbama, koje se tiču izmjenama većeg broja zakona unutar nekoliko resora, nastoji se potaknuti tržište, čime bi se, smatraju vladajući, omogućila veća priuštivost kroz povećanu ponudu, ali i smanjene cijene prvenstveno najma.

Jedna od ideja je aktiviranje postojećih praznih nekretnina. To bi se trebalo postići na način da će vlasnici praznih nekretnina sami prepustiti svoje kuće i stanove Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) kako bi izbjegli plaćanje najavljenog poreza na nekretnine od 0,6 do osam eura po četvornom metru, ali i dobili naknadu priuštivog najma od države.

Poziv najmodavcima

Sve bi trebalo funkcionirati tako da će APN raspisati poziv za najmodavce i najmoprimce da uđu u program priuštivog najma. Vlasnici nekretnina bi trebali predati APN-u svoje kuće i stanove na upravljanje u razdoblju od tri do 10 godina, a poticaj za to dobit će u obliku medijalnog iznosa najamnine u dvije rate.

'Unaprijed će se u Zagrebu za stan od 65 kvadrata za šest godina isplatiti 42.000 eura, u dvije rate. Pedeset posto isplaćujemo isti dan prilikom potpisa ugovora, a nakon određenog vremena, preostali dio. Kada novac sjedne, najmoprimac će onda Agenciji plaćati priuštivu najamninu', objasnio je državni tajnik Željko Uhlir na konkretnom primjeru.

Ipak, postoji nekoliko razloga zbog kojih bi ova mjera mogla doći pod znak pitanja. U Sloveniji je ona iznjedrila samo sedam 'aktiviranih' nekretnina zbog preniske cijene koju je država jamčila u odnosu na svotu koju bi vlasnici nekretnina prikupili najmom po tržišnim cijenama. Uz to, aktivaciji praznih nekretnina u Hrvatskoj prijeti i nesređena imovinsko-pravna situacija.

Vlasnici bez pokrića

Izvješće Prindexa (Global Property Rights Indexa, odnosno Globalnog indeksa vlasničkih prava, op.a.), pokazuje kako u Hrvatskoj svega 63 posto odraslih građana posjeduje dokumentaciju kojom može dokazati vlasništvo ili posjed nad nekretninom pod svojim imenom. Još 15 posto građana posjeduje dokumentaciju o nekretnini, ali bez imena, dok 'papire' nema čak 21 posto posjednika ili vlasnika nekretnina u Hrvatskoj.

Velik je to problem ako se u obzir uzme struktura vlasništva nad nekretninama. Naime, rezultati Ankete o potrošnji kućanstva za 2022. godinu, koju je proveo Državni zavod za statistiku (DZS), pokazuje kako 92,7 posto građana posjeduje nekretninu u kojoj živi, dok je 7,3 posto građana u statusu stanara. Slične podatke, ali za ovu godinu, nudi Prindex. Oni navode da 88 posto građana Hrvatske ima nekretnine u svom vlasništvu ili u vlasništvu člana obitelji, oko sedam posto je u najmu, a pet posto u ostalim oblicima posjeda, najčešće u služnim odnosima, poput ugovora o uzdržavanju kojima je jamčeno posjedovanje nekretnine u zamjenu za skrb i njegu starijih osoba.

Neriješeni ili kompleksni imovinsko-pravni odnosi najčešće se nalaze na stolovima odvjetnika ili sudaca. Bilo da je riječ o ostavinskoj raspravi nakon smrti vlasnika nekretnine ili utvrđivanju vlasništva zbog ostvarivanja nekih drugih prava, procesi 'rješavanja papira' su dugotrajni i komplicirani.

'Najviše je problema sa zemljišno-knjižnim izvadcima koji sadrže upise određenih zemljišno-knjižnih prava i tereta koji ne odgovaraju stvarnoj situaciji. Primjerice, u zemljišnoj knjizi kao vlasnici mogu biti upisane osobe koje to nisu, veličina suvlasničkih dijelova može biti pogrešno određena, nekretnine nisu etažirane ili su etaže neodređene, još uvijek imamo knjige položenih ugovora koji nisu provedeni u zemljišnoj knjizi, upisani su zastarjeli tereti poput plodouživanja u korist osoba koje su umrle početkom prošlog stoljeća, a postojeći podaci ne omogućuju njihovu identifikaciju radi pribave dokumentacije koja omogućuje upis brisanja tih tereta, zatim su upisana založna prava u korist banaka iz prošlih vremena koje više ne postoje te pravnih subjekata koji su ugašeni', otkrila je dio nereda koji vlada u zemljišnim knjigama i katastru zagrebačka odvjetnica Marina Loboja.

Povijesni uzroci problema

Iako nije mogla komentirati podatke Prindexa o tome da samo 63 posto Hrvata može dokumentacijom dokazati vlasništvo nad nekretninama u svom posjedu, ističe da je praksa pokazala kako je broj ljudi bez valjane ili potpune dokumentacije visok. Uzroke toga treba pronaći u prošlosti.

Jedan od većih problema bio je prelazak s društvenog na privatno vlasništvo. Krajem osamdesetih i početkom devedesetih, pretvorbom i privatizacijom brojna su se poduzeća rješavala svoje imovine 'u cigli' na način da su nudila otkup nekretnina tadašnjim stanarima po povoljnijim financijskim uvjetima. Iako su tad ugovori bivali uredno potpisivani, brojni građani, što zbog neznanja, a što zbog stava da će se sve obaviti po automatizmu, nisu provodili promjene u vlasništvu putem zemljišnih knjiga i katastra. Odvjetnica Loboja kaže da je to samo otežalo ionako lošu situaciju.

'Obično se ne obraća pozornost na ovo što je upisano u zemljišnoj knjizi ili u katastru sve dok osoba nema namjeru na određeni način raspolagati s nekretninom ili određenim pravom na nekretnini. U prijašnjim vremenima kultura upisa nije bila zadovoljavajuća. Promjene vlasništva te drugih prava na nekretnini nisu se redovito upisivale u zemljišne knjige. Primjerice, u ruralnim područjima česti su bili slučajevi zamjene nekretnina kroz nekoliko generacija vlasnika, koji svoja stečena prava nisu regulirali kroz sustav zemljišnih knjiga ili katastra. U praksi su česti slučajevi i gubljenja isprava, posebice ako se radi o stjecaju vlasništva prije trideset i više godina. Upisi u zemljišnoj knjizi obično nisu bili praćeni upisom u katastru i obrnuto. Takvoj situaciji ne ide u prilog ni činjenica da postupci vezani za promjene upisa mogu biti prilično skupi, ponekad i dugotrajni zbog čega nema dovoljno interesa za usklađivanje stvarnog stanja s onim upisanim', upozorila je Loboja.

Objedinjavanje podataka

Općenito je pitanje zbog čega se podaci o vlasništvu nad nekretninama vode u zemljišnim knjigama i katastru. Iz Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije, ali i Državne geodetske uprave navode - povijesne razloge. Doduše, priznaju da je 'tijekom stotinu godina vođenja podataka u ova dva registra došlo je do razlika u podacima'. Zbog toga je 2016. godine uveden Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra, a zatim i Baza zemljišno-knjižnih i katastarskih podataka u kojoj se vode usklađeni podaci zemljišnih knjiga i katastra.

'Državna geodetska uprava vodi podatke o imenu katastarske općine, broju katastarske čestice, obliku, površini, izgrađenosti i načinu uporabe katastarske čestice, dok nadležni sudovi vode podatke o nositeljima knjižnih prava, pravnim činjenicama i osobnim odnosima. Trenutno je Baza zemljišnih podataka uspostavljena za 21,07 posto ukupne površine Republike Hrvatske. Prema dostupnim analizama, podaci zemljišne knjige i katastra usklađeni su u pogledu broja i površine katastarskih čestica za još dodatnih 55 posto svih katastarskih čestica, koje će nakon dodatne provjere podataka također ući u usklađenu bazu zemljišnih podataka', poručili su iz Ministarstva pravosuđa.

Do kraja drugog tromjesečja 2026. godine planiraju uspostaviti Bazu zemljišnih podataka za 60 posto svih katastarskih čestica putem projekta Unaprjeđenja informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra, koji se provodi unutar Nacionalnog plana oporavka i otpornosti (NPOO). To je samo jedan od projekata kojim se nastoje ispraviti uvesti reda u zemljišno-knjižne zapise.

'U tijeku je provedba opsežnog Višegodišnjeg programa katastarskih izmjera. Aktivnostima iz Programa osigurat će se ažurni podaci o nekretninama u građevinskim područjima u Republici Hrvatskoj i područjima oko građevinskih područja koji su važni za razvoj gradova i općina, županija i države te u kojima se obavlja više od 80 posto gospodarskih aktivnosti, a koji su nužni za nesmetan promet nekretninama, prostorno planiranje i gradnju, za poslove zaštite prirode i okoliša te održivi razvoj. Državna geodetska uprava poziva vlasnike nekretnina i upravitelje nad nekretninama da se odazovu na izmjeru i time pokažu odgovornost prema vlastitoj imovini, ali i da generacijama koje dolaze u nasljedstvo ostave nekretnine čije je vlasništvo neupitno', poručuju iz Državne geodetske uprave.

Službena dužnost

Ovaj poziv se, odnosi i na one koji planiraju aktivirati svoje nekorištene nekretnine, odnosno prepustiti ih državi da ih iznajmljuje. Iako kriteriji i načini aktivacije još nisu propisani, nije isključeno da će jedan od uvjeta biti i 'čisto vlasništvo', odnosno uredna dokumentacija.

Iz Ministarstva pravosuđa ističu kako godišnje zaprimaju oko 550.000 prijedloga za upis podataka u zemljišne knjige i katastar. Doduše, nisu otkrili koliko se tih upisa odnosi na kupoprodaju novih nekretnina, prenamjenu zemljišta i druge formalno-pravne odnose koji se moraju urediti, ali su zato naveli da se u ovom trenutku provodi obnova zemljišnih knjiga za 96 katastarskih općina.

Navode i da građani ponekad samostalno pokreću postupke uređenja vlasničkih i pravnih odnosa na nekretninama. To provode i sudovi po službenoj dužnosti, a nedavno izmijenjenim Zakonom o zemljišnim knjigama je propisano da javni bilježnici moraju podnijeti prijedlog za upis u zemljišnu knjigu, ali jedino ako se stranka u postupku tome ne usprotivi.

Brojne promjene

Nije to jedina promjena. Većina ih se odnosi na pojednostavljivanje i digitaliziranje isprava potrebnih za upis u zemljišne knjige te postupanje s tajnim podacima, ali i provođenje obnove zemljišne knjige za manji broj katastarskih čestica po službenoj dužnosti.

'Promjena koja bi mogla imati najviše utjecaja na olakšavanje dokazivanja vlasništva odnosi se na pojedinačni ispravni postupak i odredbu kojom se sudu koji provodi postupak ostavlja mogućnost za odluku o potrebi provođenja usmene rasprave, koja će se održati samo ako sud smatra da je to potrebno, u roku od 60 dana od dana isteka zadnjeg dana roka za podnošenje prijava i prigovora. Navedena izmjena uvelike može ubrzati provođenje ispravnih postupaka, ali opet samo pod pretpostavkom da nije potrebno provoditi raspravu radi saslušanja stranaka i dokazivanja činjenica za koje stranke nemaju valjane isprave', objasnila je odvjetnica Loboja.

Uskoro će se mijenjati i Zakon o državnoj izmjeri i katastru koje bi, prema riječima odvjetnice Loboje, trebale olakšati pribavljanje dokumentacije, poput izvadaka iz zemljišne knjige, izvoda iz katastarskih planova i posjedovnih listova. No, i tu će biti posla.

'Potrebno je uzeti u obzir činjenicu da se usklađivanje vrši obično prijepisom posljednjih upisa i postaviti će se pitanje koliko zapravo stvarna situacija odgovara onoj koja je upisana ili bolje reći 'prepisana'. Vrlo često se zna dogoditi da u praksi zemljišnoknjižne i katastarske čestice ne samo da nisu identične po pitanju upisanog vlasnika, već nisu identične niti po broju čestice, površini ili izgrađenosti. Da bi došlo do usklađenja svih relevantnih podataka u katastru i zemljišnim knjigama, potrebna je temeljita geodetska izmjera kao i utvrđenje stvarnog vlasništva', zaključila je odvjetnica Loboja.