Hrvatska će prvi put u više od tri desetljeća svoje samostalnosti dobiti Nacionalni plan stambene politike, sveobuhvatni niz dokumenata i propisa koji bi trebao regulirati tržište nekretnina i omogućiti stanovanje svima, s obzirom na to da je riječ o jednom od osnovnih ljudskih prava. Iako je od prve najave 'stambene strategije', do konačnog predstavljanja mjera prošla godina dana, konačni cilj je jasan - omogućiti priuštivo stanovanje, ponajprije mladima, jer su previsoke cijene usporile tržište i onemogućile pristup nekretninama.

Uz ranije najavljeni porez na nekretnine i Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, jedna od glavnih mjera bit će priuštivi najam stanova. U sklopu toga predviđena je aktivacija postojećih nekretnina koje se ne koriste, ali i gradnja novih objekata. Ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić najavio je kako bi država trebala u svrhe priuštivog najma prepustiti 1200 nekretnina, dok bi se programom poticajne stanogradnje izgradilo 8000 novih stambenih jedinica.

'Priuštivi najam će obuhvatiti kućanstva koja ostvaruju prihode ispod prosječne razine, a iznad granice siromaštva, dok će prioritet imati mladi', poručio je ministar Bačić.

Predavanje nekretnina državi

No, to nije dovoljno za zadovoljavanje potreba svih onih koji čekaju na, makar privremeni, krov nad glavom. Procjenjuje se kako je u Hrvatskoj 595.000 praznih stambenih jedinica, a njih čak 958.000, odnosno 40 posto ukupnog stambenog fonda, ne služi stanovanju. Stoga računaju da će vlasnici praznih nekretnina sami prepustiti svoje kuće i stanove Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) kako bi izbjegli plaćanje najavljenog poreza na nekretnine od 0,6 do osam eura po četvornom metru, ali i dobili naknadu priuštivog najma od države.

Sve bi trebalo funkcionirati tako da će APN raspisati poziv za najmodavce i najmoprimce da uđu u program priuštivog najma. Vlasnici nekretnina bi trebali predati APN-u svoje kuće i stanove na upravljanje u razdoblju od tri do 10 godina, a poticaj za to dobit će u obliku medijalnog iznosa najamnine u dvije rate. Najmoprimcima se, pak, jamči plaćanje priuštivog iznosa najamnine i sigurnost ostanka u nekretnini za vrijeme najma.

'Unaprijed će se u Zagrebu za stan od 65 kvadrata za šest godina isplatiti 42.000 eura, u dvije rate. Pedeset posto isplaćujemo isti dan prilikom potpisa ugovora, a nakon određenog vremena, preostali dio. Kada novac sjedne, najmoprimac će onda Agenciji plaćati priuštivu najamninu', objasnio je državni tajnik Željko Uhlir na konkretnom primjeru, a zatim otkrio i što znači priuštiva najamnina na primjeru obitelji s dvoje djece iz Zagreba.

'Za medijalnu plaću, dvije odrasle osobe i dvoje djece mlađe od 14 godina, ako odrasli imaju plaću 2118 eura zajedno, režije su im oko 213 eura. Ostalo je raspoloživo, a od toga 30 posto smije biti priuštiva najamnina i ona je 571 euro, kad oboje primaju medijalnu plaću', otkrio je.

Slovenski model

Slično je to modelu koji se primjenjuje u susjednoj Sloveniji. U protekla tri desetljeća tamošnje državne i lokalne vlasti uspostavile su model priuštivog, odnosno kako ga oni nazivaju, neprofitnog najma. To je ujedno i najrašireniji oblik najma, u kojemu su stanodavci državni i lokalni stambeni fondovi, a stanoprimci sve osobe u potrebi za stanovanjem do trenutka dok ne pronađu vlastitu nekretninu ili ne dobiju nasljedstvo. Za razliku od našeg modela koji je određen na tri do 10 godina, slovenski je model u teoriji neograničen.

Slovenija je razvila i posebne mjere priuštivog najma za mlade, poglavito studente koji nisu dobili smještaj u domovima, kao i umirovljenike koji također nisu unutar sustava socijalne skrbi. Uz to, imaju i određen broj nekretnina za 'hitne slučajeve', odnosno ljude koji su, primjerice, raskinuli ugovor o najmu sa stanodavcima jer su dobili otkaz, razveli se ili upali u neku drugu nepredviđenu okolnost zbog kojeg ne mogu plaćati dogovorenu cijenu najma.

'U pitanju je socijalni najam, javni najam za kojeg oni kažu da je neprofitni kad su u pitanju podmirivanja različitih skupina stambeno nezbrinutih građana. Tako da oni imaju jedan dio programa za samce. U okviru toga imaju programe za obitelji i još su imali programe za stare. To je sve bilo integrirano u projektima iste stambene zgrade. Onda bismo mogli reći da je to izvjesni socijalni vid i da je to jačanje uloge socijalne kohezije koju to daje. Imaju posebne programe koji se odnose na socijalno ranjive skupine, kojima na različite načine pomažu kako bi stekli kako-tako pristojno stanovanje, koje pak podrazumijeva neke druge oblike socijalne prevencije', objasnio je Gojko Bežovan, profesor na Pravnom fakultetu Sveučilišta u Zagrebu i jedan od vodećih stručnjaka za socijalnu politiku.

Sve po zakonu

Prema podacima Javnog stambenog fonda mjesne zajednice Ljubljana (JSS), tek 9,3 posto nekretnina služi za javni najam. Od toga gotovo dvije trećine čini neprofitni najam. Direktor JSS-a, Sašo Rink ističe za tportal kako u ovom trenutku u Ljubljani oni nadziru oko 4700 stanova koji služe priuštivom najmu, a interes je toliki da bi im trebalo još barem toliko stanova.

'Na tržištu u Ljubljani, najam je 15 eura po kvadratu. Po našem programu, najam za nove jedinice je oko šest, a za starije može biti tri, četiri ili manje eura po kvadratu, ovisno o stanju. Najam je uređen državnim aktom, tako da mi nemamo utjecaj na to kakva je cijena najma. Nešto jedinica Državni fond daje u najam i oni imaju ukalkuliranu svoju cijenu troškova. Na primjer, na Novom brdu mi imamo cijenu od šest eura po kvadratu, a oni oko devet ili 10 eura. Tu zasad nema kohezije, ali očekuje se da se cijena najma na nivou države izjednači i da se uvede troškovni najam, što znači da bi cijena najma bila takva da mi pokrivamo troškove plus jedan posto dobiti', objašnjava Rink.

I zaista, Stambenim zakonom te Uredbom o metodologiji određivanja cijene najamnine i uvjetima subvencije najamnina, propisano je kako je najamnina za zgrade starije od 60 godina niža. Također, Pravilnikom o uspostavljanju vrijednosti stanova i stambenih stavki, određeni su kriteriji po kojima se određuje vrijednost neke nekretnine, a potom i određivanja neprofitne cijene najamnine. Tko ima pravo na stan po modelu neprofitnog najma određuje Pravilnik o dodjeljivanju neprofitnih stanova u najam.

To se ne odnosi samo na Ljubljanu, već na sve nekretnine koje su u sustavu neprofitnog najma. Njime upravlja Stambeni fond Republike Slovenije, koji u svom portfelju ima oko 7400 stanova te planira gradnju ili otkup oko 2000 stanova. Rink je, pak, za slovenske medije još na proljeće najavio 6000 novih stanova za neprofitni najam do 2045. godine.

'Naša vizija je da imamo 10.000 stanova. Sad ih imamo 4700. Ako to bude sufinancirano od strane države, kao što je to u Austriji, to će se pokrenuti, a u suprotnom nikako. Dosad smo izgradili u prosjeku 100 do 150 stanova na godinu. Sad smo malo pojačali tempo, jer smo u posljednjih 10 godina izgradili 800 stanova, ali dolazimo u situaciju da više nećemo moći kredite uzimati. Državni fond je glavni koji stvara i brine o izvršavanju Nacionalnog stambenog programa', objašnjava Rink dodajući da dobar dio priuštivog stanovanja čine stanovi koji su nakon prijelaza iz društvenog u privatno vlasništvo, početkom devedesetih, ostali u vlasništvu Republike Slovenije.

Neisplativa mjera

Namjeravali su povećati broj priuštivih stanova 'aktivirajući' prazne nekretnine na sličan način na koji Bačić namjerava angažirati APN. Dok bi netko kao naknadu za najam stana od 65 kvadrata u Zagrebu na rok od šest godina trebao dobiti 42.000 eura, pitanje je koga će to privući.

'Zašto biste vi, kao vlasnik stana, taj stan iznajmili po osam eura, ako ga možete iznajmiti po 13? Zašto biste vi da vam netko drugi odlučuje tko će vam biti u stanu, a ne vi? Zašto biste vi prepustili kontrolu na šest, sedam ili 10 godina u kakvom ćete stanju naći stan i namještaj? Zašto biste to napravili? To može biti motiv nekome tko ima stan u 'krš stanju' ili stari namještaj od punog drveta zbog kojeg ga ne može iznajmiti, pa ga daje državi da ga 'hendla'. Dobit će od države osam ili 10 eura po kvadratu zato jer ga nije uspio iznajmiti na tržištu. Sve drugo je atraktivno za najmoprimce, ali ne toliko za najmodavce', prokomentirao nam je ranije agent za nekretnine Boro Vujović i time načeo problem koji bi se mogao pojaviti u Hrvatskoj.

Naime, u Sloveniji je tamošnji Stambeni fond uspio aktivirati tek sedam nekretnina - jednu kuću i šest stanova. 'To radi Državni fond, ali ako mene pitate, bez uspjeha. Ako dobijete 10 stambenih jedinica, a praznih stanova u Ljubljani je na tisuće - to je ništa. Aktivacija nije uspjela zbog toga što je cijena najma preniska od strane države, odnosno 30 posto viša od reguliranog neprofitnog najma. To je prenisko da bi privatni vlasnici bili spremni aktivirati ove stanove', istaknuo je Rink i upozorio hrvatske vlasti: 'Ako će biti premala cijena najma koju će ponuditi država da bi uzela stan od privatnog vlasnika i unaprijed ga dala po nižoj cijeni, onda ljudi neće dati stanove na raspolaganje, sto posto.'

Porezni pritisak

Pritom ipak treba naglasiti kako je veliki problem oporezivanje. Iako Slovenija nema klasični porez na nekretnine, jer ga je Ustavni sud suspendirao još 2014. godine, a tamošnje vlasti se opiru preporukama MMF-a i OECD-a da ga ponovno uvedu, postoji porez na dohodak od najma, što uključuje i neprofitni najam.

Kako piše na stranicama slovenske Financijske uprave, porez se paušalno obračunava na osnovicu dohotka od iznajmljivanja imovine umanjenog za normirane troškove, ali i stvarne troškove održavanja nekretnine na zahtjev najmodavca, po stopi od 25 posto.

'Dohodak od najma nekretnina definira se kao dohodak ostvaren davanjem u najam nekretnina i pokretnina. U tom slučaju, najmom stvari smatra se svako iznajmljivanje stvari na temelju ugovora ili po drugoj pravnoj osnovi, kojim najmodavac daje najmoprimcu određenu stvar na korištenje ili mu daje pravo na korištenje te nekretnine, a najmoprimac mu je dužan za to plaćati najamninu ili drugu naknadu. Najčešći poslovi lizinga nekretnina su: zakup, zakup, podzakup i međusobni zakup imovine', objašnjavaju iz Financijske uprave Slovenije.

Podsjetimo, porezom na nekretnine u Hrvatskoj ne bi bile obuhvaćene nekretnine koje su u dugoročnom najmu, što znači najmanje 10 mjeseci u godini. Slovenci pozdravljaju takav model.

'Porez na nekretnine za stanove koji su dani kroz ovaj instrument ili bilo kako iznajmljeni na period dulji od tri godine bi, po meni, trebao biti niži. Je li u javnom interesu da se potiče dugoročni najam ili Booking i Airb'n'b? Dugoročni najam daje nekome dom ili šansu za život, a kratkoročni najam znamo što je - turizam', ustvrdio je Rink.

A gdje su subvencije podstanarima?

No, domaće vlasti su ispustile jedan bitan dio slovenskog modela priuštivog stanovanja. Po predstavljanju mjera u javnosti su se pojavile kritike subvencioniranja stanodavaca, koji bi trebali dobiti novac za najamninu ako prepuste svoj stan APN-u. Pojavilo se pitanje zašto se ne bi subvencionirale najamnine podstanarima. U Sloveniji postoji takav model. Tamošnji Centar za socijalni rad temeljem Zakona o stanovanju, ali i drugih propisa koje je donijelo resorno Ministarstvo za solidarnu budućnost.

Subvencija ne može biti veća od 85 posto neprofitne najamnine, koja bi u Ljubljani za noviji stan od 65 kvadrata iznosila 390 eura. Uz to, ona služi kao razlika između tržišne i neprofitne najamnine, a pravo na nju imaju svi slovenski državljani koji imaju prijavljen stalni boravak ili boravak u trajanju od najmanje šest godina (što je uvjet i za ostvarenje prava na neprofitni najam stana, op.a.) te nemaju vlastitu nekretninu i ne prelaze imovinski cenzus određen propisima o socijalnoj skrbi.

'Da bi ste napravili funkcionirajući model priuštivog stanovanja koji vodi interesom različitim skupinama po potrebama i da imate novac i političku volju, potrebno vam je šest do deset godina da se na odgovarajući način uhvatite u koštac sa svim problemima s kojima ste se suočili i proizvedete vidljive rezultate. Ako bismo mi tome dodali socijalne učinke koje su proizveli ti projekti, onda bismo rekli: 'Nemamo te učinke koji su novčani, ali mi ćemo ih supstituirati dobicima koje smo imali kroz socijalne učinke'. Očekivano, oni koji su tamo bili smješteni bili su bolja radna snaga, utjecali su na demografiju. Istraživanja su pokazala da su ti ljudi bolji u smislu brige za zajednicu i društvo. Više im je stalo do zajednice u kojoj žive. To se time opravdava', zaključio je Bežovan.