Trebala je godina dana da od prve najave Nacionalni plan stambene politike ugleda svjetlo dana. Ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić i državni tajnik Željko Uhlir nabrajali su uzroke, posljedice, ali i sve mjere koje će plan sadržavati. Spominjali su izmjene nekolicine zakona te uvođenje novih zakonskih i podzakonskih propisa. Najavljene mjere ticat će se ishođenja građevinskih dozvola, ali i regulacije prodaje i najma nekretnina.

Stanovanje je jedno od osnovnih ljudskih prava, ali i goruće pitanje ne samo u Hrvatskoj već i u Europskoj uniji. Iako u 33 godine samostalnosti Hrvatska nije imala strateški dokument kojim bi definirala i kontrolirala stanovanje, to je učinila prije Europske unije. Naime, pitanje priuštivog stanovanja prepoznala je i Europska komisija te s ciljem stvaranja strateškog dokumenta o stanovanju na europskoj razini po prvi puta otvorila resor energije i stanovanja te imenovala Dana Jorgensena, koji će tu dužnost preuzeti u prosincu.

Da je riječ o pitanju kojem se nužno posvetiti govore i podaci Državnog zavoda za statistiku, koji kazuju da su cijene nekretnina u Hrvatskoj prošle godine u odnosu na 2022. porasle za 11,9 posto. Nešto svježiji podaci sugeriraju da su cijene stambenih nekretnina u drugom tromjesečju ove godine 10 posto više nego u istom razdoblju lani. Ovakav rast je teško pratiti, naročito mladima koji nisu kreditno sposobni zbog čega se odlučuju za najam, čije su cijene također znatno porasle. Eurostat je tijekom ljeta objavio podatak kako su cijene nekretnina za prodaju u Hrvatskoj u posljednjih pet godina porasle za 62 posto, a najam za 18 posto.

'Priuštivo stanovanje podrazumijeva okolnost u kojoj kućanstvo troši do 30 posto ukupnih prihoda na troškove stanovanja. Dakle osnovni ciljevi Nacionalnog plana stambene politike su - priuštivo stanovanje, održivo stanovanje i prostor u funkciji stanovanja. To ćemo postići kombinacijom četiri poluge - financijske, porezne, zemljišne i ekološko-energetske', ustvrdio je ministar Bačić prilikom predstavljanja prošloga petka.

Za četveročlanu obitelj 571 euro

Upravo je sufinanciranje priuštivog najma izazvalo najviše polemika u javnosti, kako je i predvidio ministar Bačić. 'On će obuhvatiti kućanstva koja ostvaruju prihode ispod prosječne razine, a iznad granice siromaštva, dok će prioritet imati mladi', naglasio je Bačić.

Sve bi trebalo funkcionirati tako da će Agencija za posredovanje i pravni promet nekretninama (APN) raspisati poziv za najmodavce i najmoprimce da uđu u program priuštivog najma. Vlasnici nekretnina bi trebali predati APN-u svoje kuće i stanove na upravljanje u razdoblju od tri do 10 godina, a poticaj za to dobit će u obliku medijalnog iznosa najamnine u dvije rate. Najmoprimcima se, pak, jamči plaćanje priuštivog iznosa najamnine i sigurnost ostanka u nekretnini za vrijeme najma.

'Unaprijed će se u Zagrebu za stan od 65 kvadrata za šest godina isplatiti 42.000 eura, u dvije rate. Pedeset posto isplaćujemo isti dan prilikom potpisa ugovora, a nakon određenog vremena, preostali dio. Kada novac sjedne, najmoprimac će onda Agenciji plaćati priuštivu najamninu', objasnio je Uhlir na konkretnom primjeru.

No, novinare je zanimalo koliko bi obitelj s dvoje djece iz Zagreba u tom slučaju plaćala priuštivu cijenu najma. 'Za medijalnu plaću, dvije odrasle osobe i dvoje djece mlađe od 14 godina, ako odrasli imaju plaću 2118 eura zajedno, režije su im oko 213 eura. Ostalo je raspoloživo, a od toga 30 posto smije biti priuštiva najamnina i ona je 571 euro, kad oboje primaju medijalnu plaću', otkrio je Uhlir najvažniji detalj cijele mjere.

Mrkva i batina

'Cijeli segment priuštivog stanovanja ide u dva smjera. Jedno je mrkva, a drugo batina. Batina su porezi, a mrkva bi bio poticaj vlasnicima nekretnina da stave nekretnine u priuštivi najam. Država bi to poticala na način da plati unaprijed najamnine u dvije rate. Razlog tome je što se smatra da mnogi ne žele iznajmljivati nekretnine jer nemaju pravnu sigurnost, a drugi razlog je što nekretnine možda nisu u stanju podobnom za stanovanje, pa bi taj novac omogućio da tu nekretninu urede, pa bi onda tu država uskočila. Država ovime potiče ponudu i smatram da to nije loše', komentirao je predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama Hrvatske gospodarske komore (HGK) Dubravko Ranilović.

No, odmah postavlja pitanje po kojim kriterijima će se procjenjivati vrijednost nekretnine, odnosno visina najma i je li nekretnina uopće pogodna za stanovanje. 'Država će odrediti nekakvu prosječnu i priuštivu cijenu. To je najveće pitanje, jer nitko ne zna kako će se to određivati. Po pitanju određivanja cijene najma nije sasvim jasno tko će to raditi, tko će preuzimati od ljudi i određivati tržišnu cijenu tih nekretnina. Neće svaka nekretnina imati istu cijenu najma', rekao je Ranilović.

Dio nekretnina trebala bi ustupiti i država. Bačić je već najavio kako će se u najmu naći 1200 stanova u vlasništvu RH te još nekoliko tisuća u vlasništvu tvrtki i institucija, poput HŽ-a, HP-a, HZMO-a, HZZO-a. Ukupno bi se u sustavu priuštivog najma na ovaj način trebalo naći oko 9000 nekretnina.

Prazni stanovi

Iako se to čini kao velika brojka, pogotovo ako se uzme u obzir da prosječno kućanstvo u Hrvatskoj sadrže tri osobe, što bi značilo smještaj za barem 27.000 ljudi. No, Bačić je u nekoliko navrata govorio kako je prazno oko 600.000 praznih stanova. Prikupljanjem podataka otkriveno je da se čak 958.000 stanova ne koristi za stanovanje, a od tog broja čak 231.000 stanova služi kratkoročnom, turističkom najmu.

S druge strane, Međunarodni monetarni fond (MMF) procijenio je da Hrvatskoj nedostaje 232.750 stanova dok je konzultantska agencija PwC procijenila da u Hrvatskoj nedostaje 286.005 stanova. Ekonomski institut procjenjuje pak da Hrvatskoj nedostaje 236.731 stan.

Iako medijalni iznos najamnine za razdoblje od tri do 10 godina djeluje kao dobar 'mamac' za stanodavce, čini se da interes, u usporedbi s procijenjenim brojem praznih nekretnina, vjerojatno neće biti velik. Na to upozorava i agent za nekretnine Boro Vujović koji je eksplicitno rekao kome bi ovaj model mogao pogodovati.

'Zašto biste vi, kao vlasnik stana, taj stan iznajmili po osam eura, ako ga možete iznajmiti po 13? Zašto biste vi da vam netko drugi odlučuje tko će vam biti u stanu, a ne vi? Zašto biste vi prepustili kontrolu na šest, sedam ili 10 godina u kakvom ćete stanju naći stan i namještaj? Zašto biste to napravili? To može biti motiv nekome tko ima stan u 'krš stanju' ili stari namještaj od punog drveta zbog kojeg ga ne može iznajmiti, pa ga daje državi da ga 'hendla'. Dobit će od države osam ili 10 eura po kvadratu zato jer ga nije uspio iznajmiti na tržištu. Sve drugo je atraktivno za najmoprimce, ali ne toliko za najmodavce', ustvrdio je Vujović.

Stabilizacija cijena

Unatoč brojnim otvorenim pitanjima, Ranilović i Vujović se unisono slažu kako bi mjera priuštivog najma mogla donijeti stabilizaciju cijena na tržištu. Naime, ona potiče ponudu, za razliku od često kritiziranih subvencija stambenih kredita putem APN-a koje su poticale potražnju, a time, smatra dvojac, i rast cijena nekretnina. Uz to, Vujović je apostrofirao zbog čega se stvaranje modela priuštivog najma trenutno čini kao jedina opcija.

'Sad je poanta najma opcija koja je brža. Ako pričamo o planskoj stanogradnji, to je vrijeme koje traje. Najam se sad u fokusu jer se postojeće nekretnine mogu brže aktivirati', rekao je Vujović i pritom pohvalio najavu olakšavanja uvjeta za dobivanje građevinske dozvole.

Nije to jedini 'alat' kojim bi se, naročito mladima, trebalo omogućiti priuštivo stanovanje. Još ranije su vladajući najavili porez na nekretnine koji bi trebao iznositi od 60 centi do osam eura po četvornom metru stambene nekretnine koja ne služi za stanovanje ili dugoročni najam. Odluka o visini poreza prebačena je na jedinice lokalne samouprave, koje bi iz prikupljenih sredstava od tog poreza trebale biti u mogućnosti nakon nekog vremena realizirati vlastite projekte priuštivog stanovanja, odnosno gradnje stanova za prodaju ili najam.

Moguće i modifikacije

Uz to, ministar Bačić je najavio jačanje programa poticane stanogradnje (POS), kojim bi se trebalo izgraditi novih 8000 stanova. Kroz programe poticanja stambenih zadruga, a zasad je formirana samo jedna, trebalo bi biti izgrađeno još 1200 novih stanova.

U pripremi su novi Zakon o najmu, izmjene Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, ali i Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, koji bi trebali riješiti neke goruće probleme najma, prije svega odnos najmodavca i najmoprimca, ali i regulaciju kratkoročnog najma. Kako je najavljeno, u tijeku je vanjska vrednovanje svih mjera, koje bi trebalo biti gotovo u prosincu. Za to vrijeme će sve biti predstavljeno na Gospodarsko-socijalnom vijeću, a potom i jedinicama lokalne samouprave. Javno savjetovanje očekuje se nakon toga, a sama realizacija svih pravnih okvira ovisi o planovima zakonodavnih aktivnosti pojedinih ministarstava.

'Ovo je prijedlog strategije, koja se može modificirati i od nje napraviti skroz nešto drugo. Mislim da je Bačić ministar koji osluškuje i koji prati što se događa i s time radi, tako da vjerujem da će, kad vidi da mjera nema usjepha, ići u druge mjere ili u transformaciju. Vidjet ćemo koji će biti efekti, ovo su sad tek pretpostavke. Dobro je da se počelo razgovarati o tome i da se krene u tom smjeru. Vidjet ćemo kako će svi skupa reagirati pa da se onda donose neke nove mjere ili korekcije', zaključio je Vujović.