S obzirom na dubinu krize s nepriuštivim stanovanjem u Uniji, možemo reći da je ovakva odluka posve očekivana. Europska komisija je tako u mandat Danu Jorgensenu stavila izradu Europskog plana priuštivog stanovanja, osnivanje europske investicijske platforme za priuštivo stanovanje te osmišljavanje mjera za regulaciju stambenih jedinica koje služe za kratkoročni turistički najam i za poticanje učinkovitijeg korištenja postojećih stambenih jedinica.

Komisija također planira udvostručiti planirana izdvajanja iz kohezijskih instrumenata za priuštivo stanovanje te izmijeniti pravila o javnim potporama kako bi se omogućila nacionalna javna ulaganja u priuštivo stanovanje, a mene osobno ne bi začudilo ni da vidimo novi val zaduživanja Europske unije kako bi se financirali programi priuštivog stanovanja.

Preduhitrili Europsku uniju

Hrvatska vlada, međutim, nije čekala da nova Komisija krene s radom da bi se obračunala s gorućom stambenom krizom u zemlji. Nakon što su u rujnu predložene izmjene porezne politike koje su dizajnirane da ograniče kratkoročni turistički najam i smanje broj praznih stanova i nakon što je predstavljen i prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je također usmjeren na ograničavanje korištenja stambenih jedinica za turistički najam, jučer je predstavljen i Nacionalni plan stambene politike. Taj plan sadrži čitav niz novih mjera kojima je cilj povećati priuštivost stanovanja u zemlji.

Kada se sagleda sada već poduži popis svih u zadnjih mjesec dana predloženih mjera, može se zaključiti samo jedno. Vlada je krenula u sveobuhvatnu ofenzivu za priuštivo stanovanje. I pri tome je Vlada u potpunosti usklađena s usmjerenjem za kojeg se zalaže Europska komisija, samo što je ovog puta korak ispred nje, umjesto da poslovično za njom zaostaje.

A da bi Hrvatska trebala biti predvodnica rata za priuštivo stanovanje, bilo je jasno još i prije desetak godina kada su objavljeni rezultati prethodnog Popisa stanovništva za sve zemlje Unije.

Hrvatska je, uz Grčku, europska predvodnica kada je u pitanju udio broja stambenih jedinica koje su ili prazne ili se koriste za turističke svrhe. Već i tada, u Hrvatskoj je udio takvih stambenih jedinica iznosio 33 posto, dok je europski prosjek bio gotovo dvostruko niži. U zadnjih deset godina se taj udio kod nas povećao na preko 40 posto, pa možemo slobodno reći i da smo s mjerama koje za cilj imaju povećanje priuštivosti stanovanja ipak zakasnili barem deset godina.

No hajde, bolje ikada nego nikada. I ako ništa drugo, sada kada mjere predlažemo, barem smo ispravno identificirali što doprinosi nepriuštivom stanovanju u zemlji. Mi, naime, nemamo toliki problem s premalom izgradnjom novih stambenih jedinica, koliki nam je velik problem s načinom korištenja stambenih jedinica, odnosno s korištenjem stambenih jedinica za turistički najam i držanja stanova praznima stanovi. Iz dosadašnje komunikacije nove Europske komisije jasno je da i ona ove dvije pojave prepoznaje kao ključne razloge za nepriuštivo stanovanje u Uniji.

Povrat PDV-a i ukidanje poreza na promet nekretnina

Mjere za povećanje priuštivosti stanovanja koje su predstavljene u Nacionalnom planu stambene politike se može okvirno podijeliti u one kratkotrajne i dugotrajne. Kratkotrajne mjere se odnose na ukidanje poreza na promet nekretnine za kupnju prve nekretnine i povrat polovice PDV-a na kupnju prve nekretnine. Te dvije mjere su ujedno i jedine dvije mjere koje se predlažu u sklopu i porezne i stambene reforme koje su usmjerene na stimuliranje potražnje, umjesto na povećanje ponude za stambenim jedinicama.

Mjera povrata polovice PDV-a je pri tome potencijalno posebno skliska jer je dovoljno lukrativna da poveća potražnju za novogradnjom, koja onda može dovesti i do povećanje cijena te novogradnje čime će se ukupni učinak mjere na poboljšanje priuštivosti stanovanja može i umanjiti.

Moj je dojam da su ove mjere uvedene prvenstveno kako bi se omogućio trenutni učinak na povećanje priuštivosti stanovanja za sve one koje se u neposrednoj budućnosti spremaju na kupnju stana. Iz političke perspektive one imaju smisla jer će se na učinak ostalih mjera stambene i porezne politike koje ciljaju smanjiti pritisak na cijene nekretnina i najamnine vrlo vjerojatno morati pričekati par godina.

Jednako tako će se morati pričekati i na ponudu novih 21 tisuću stanova koji će se kroz različite programe predviđene u paketu mjera stambene politike do 2030. staviti na tržište (bilo za najam ili za prodaju). Fiskalni trošak ovih mjera nije nezanemariv i procijenjen je na 1,2 milijarde eura, no istovremeno je izvjesno da će se značajan dio tog troška moći pokriti sredstvima iz Europske unije koje Komisija tek planira staviti na raspolaganje zemljama članicama.

Namjena prostora za priuštivo stanovanje u prostornim planovima

Među dugoročnim mjerama koje su prvenstveno usmjerene na povećanje ponude stambenih jedinica koje služe za stanovanje također ima velikih noviteta. Posebno veseli prijedlog izmjena Zakona o prostornom planiranju koji predviđa namjenu prostora za priuštivo stanovanje u prostornim planovima. Takav jedan za nas novi „sloj“, učestala je pojava u razvijenim zemljama koji omogućuje jedinicama lokalne samouprave da same planiraju koliko im priuštive stambene izgradnje treba te otvara brojne mogućnosti novih modela priuštivog stanovanja.

Primjerice, bit će moguće zemljište u vlasništvu lokalnih jedinicama dati na korištenje developerima u zamjenu za izgradnju stambenih zgrada u kojima će se jedan dio stanova moći prodavati ili davati u najam po priuštivim ili socijalnim cijenama. Na takav način bi se zaobišao problem getoizacije siromašnijeg dijela stanovništva u posebne priuštive i socijalne stambene zone (poput Sopnice-Jelkovca ili Podbrežja u Zagrebu) i bolja integracija tog stanovništva u društvene i urbane tokove.

Jedinice lokalne samouprave bit će dužne i pratiti trendove u priuštivosti stanovanja na svom području kroz izradu lokalnih programa stanovanja, kako bi mogle donositi informirane odluke o stambenim potrebama lokalnog stanovništva. To, dakako, ima jako puno smisla kada se u obzir uzme da su jedinice lokalne samouprave dobile mogućnost da samostalno određuju visinu iznosa poreza na nekretnine i paušala na dohodak od kratkoročnog turističkog najma. One, dakle, same odlučuju i o vlastitim prihodima i o tome da li žele te potencijalne prihode iskoristiti za poboljšanje stambenih uvjeta lokalnog stanovništva.

S obzirom na predstojeće lokalne izbore, bit će zanimljivo promatrati što će u ovom početnom razdoblju provođenja i porezne i stambene politike prevladati u lokalnim jedinicama - kratkoročna želja za osvajanjem glasova ili goruće stambene potrebe lokalnog stanovništva.

APN i POS na stereoidima

Nacionalnim planom stambene politike se predviđa i drastično povećanje poslova koje obavlja Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Nije to neočekivan potez kada znamo da je Hrvatska do nedavno imala tek natruhe stambene politike, operacionalizirane kroz programe poticajne stanogradnje i subvencioniranja stambenih kredita koji su se uglavnom provodili preko te Agencije.

Prema novom prijedlogu stambene politike ova Agencija bi sada trebala biti središnje tijelo za provedbu programa poticane stanogradnje i priuštivog najma. U sklopu programa poticajne stanogradnje namjerava se izgraditi osam tisuća novih stanova, od čega će polovica ići u dugoročni najam.

Usporedbe radi, u zadnjih deset godina izgrađeno je tek nešto manje od 2,5 tisuća takvih stanova. Program priuštivog najma pak predviđa stavljanje 1.200 stanova u vlasništvu države i trenutno nepoznatog broja stanova u vlasništvu drugih tijela javne vlasti i javnih poduzeća u program priuštivog najma i preuzimanje brige o najmu onih stanova privatnih vlasnika koje se odluče za ovaj program.

Riječ je o gargantuanskom povećanju obuhvata i intenzivnosti poslova ove Agencije koje će vjerojatno zahtijevati reorganizaciju rada te njezino kadrovsko i stručno osnaživanje.

Izgradnja novih stanova u POS programu pri tome nije sporna, jer je riječ o mjeri koja utječe na povećanje ponude stanova i koja za razliku od subvencioniranja stambenih kredita ne podgrijava potražnju (a onda i cijene) stanova, no valja uočiti da čak i uz ovako ambiciozno postavljene ciljeve izgradnje novih POS stanova, prve stanove možemo očekivati tek za dvije do tri godine, i da je broj tih stanova relativno malen u odnosu na potrebe.

Porezna politika kroz destimulaciju korištenja stambenih jedinica za kratkoročni najam i praznih stanova, odnosno kroz vraćanje tih stanova njihovoj originalnoj svrsi (stanovanju), može u tom smislu napraviti puno više u puno kraćem vremenu. Dakle, jedinice lokalne samouprave same mogu napraviti puno više i bez POS programa, pod uvjetom da se na takvo što i odluče.

Potpuno novi program priuštivog najma

Novitet je i već spomenuta mjera priuštivog najma koja će vrlo vjerojatno i izazvati najviše pažnje javnosti. Njezin cilj je staviti u stambenu funkciju barem jedan dio od gotovo 600 tisuća praznih stambenih jedinica u zemlji i pri tome koristi dva mehanizma: financijski i pravni.

Država, odnosno APN, daje subvenciju za polovicu iznosa najamnine najmoprimcima i istovremeno isplaćuje najmodavcima ukupni iznos najamnine u dvije rate. Mrkvica za najmoprimce je očita, no tek treba vidjeti da li će mrkvica za najmodavce biti dovoljno motivirajuća. U kombinaciji s batinom koja im se sprema u vidu poreza na nekretnine bi možda i mogla biti. I ovdje će stoga dosta toga ovisiti o poreznim odlukama jedinica lokalne samouprave.

I najmodavcima i najmoprimcima se pri tome garantira sigurnost u ovom pravnom poslu, što je još jedna potencijalna mrkvica i za jedne i za druge, a ista se namjerava ishoditi izmjenom Zakona o najmu stanova. Tek treba vidjeti kako će izgledati izmjene tog Zakona i da li će one biti dovoljne da tu pravu sigurnost i ishode u praksi.

Posebno će trebati rješavati i pravni tretman posjeda nekretnina kojeg hrvatski sudovi slijedom odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u praksi tretiraju kao nadređenog vlasništvu nekretnine, što dovodi do situacija u kojima najmodavci ne mogu iz njih iseliti najmoprimce koji ne plaćaju najam. Treba spomenuti i da je aktivacija praznih stambenih jedinica u privatnom vlasništvu vrlo otporan problem s kojim se susreću i druge razvijene zemlje, čije otpornosti je očito svjesno i samo resorno ministarstvo, tako da se predviđa da će u ovom programu sudjelovati tek devet tisuća stambenih jedinica.

Prijedlog mjera stambene politike uključuje i još mnogobrojne druge mjere, od uvođenja revolving fonda, poticanja rada stambenih zadruga (što je popularan trend u EU), te posebnog programa mjera za potpomognuta i ruralna područja.

Kada sve navedene mjere porezne, stambene i prostorne politike koje su predložene u zadnjih mjesec dana sagledamo zajedno, jasno je da je Vlada ispravno prepoznala temeljne razloge zbog kojih je došlo do smanjenja priuštivosti stanovanja u Hrvatskoj. S obzirom na sam broj mjera, nemoguće je da ova ofenziva za priuštivo stanovanje neće polučiti željeni rezultat. No koliko brzo će taj rezultat biti postignut i koliko će velik on u konačnici biti, ovisit će prvenstveno o jedinicama lokalne samouprave. To je u ovom trenutku i najveći rizik ove ofenzive.

Jer ako neki vojnici koji sudjeluju u ofenzivi oportuno odluče da im u ovom predizbornom trenutku baš i nije do ratovanja, učinci ofenzive u područjima u kojim se ti vojnici nalaze mogao bi nažalost biti ograničenog karaktera.