U Njemačkoj živi više od 83 milijuna ljudi na ukupnoj površini od 357.580 četvornih kilometara. Manje od polovine njih su vlasnici nekretnina. Prema europskoj statističkoj agenciji Eurostat, 2022. godine 47 posto njemačkih kućanstava živjelo je u vlastita četiri zida, a njih gotovo 53 posto bilo je u najmu.

To znači da je Njemačka po vlasništvu nekretnina apsolutno na dnu ljestvice u Europi - osim u posebnom slučaju Švicarske. Rumunjska, Slovačka, Hrvatska, Mađarska i Crna Gora imaju najviše stope vlasništva nekretnina. U tim zemljama više od 90 posto stanovništva živi u vlastitoj kući ili stanu. Ali zašto je to tako?

Primarni razlozi niske stope vlasništva u Njemačkoj su povijesni - treba se vratiti u 19. stoljeće, nakon Francusko-pruskog rata i osnivanja Carstva 1871. godine. Tada su Nijemci iz feudalne naglo postali industrijska nacija.

To znači da su se ljudi masovno selili iz sela u gradove u potrazi za poslom. Trebali su krov nad glavnom što je prije moguće, i to jeftino. Između 1880. i 1900. godine nastala su velika industrijska središta u kojima su radnici živjeli u bijednim barakama, sličnim vojnim kasarnama.

Nakon Drugog svjetskog rata pritisak na tržište nekretnina dramatično je porastao. Infrastruktura, kuće i brojni stanovi su uništeni, ljudi su raseljeni, a gotovo 21 milijun ljudi nakon završetka rata trebao je krov nad glavom - nedostajalo je 5,5 milijuna stanova.

Nova zapadnonjemačka vlada tada je pokušala, s jedne strane, brzo stvoriti novi stambeni prostor. S druge strane, cijene najamnina nisu smjele eksplodirati zbog izuzetno visoke potražnje pa je stanogradnja proglašena prioritetom.

'Stambena izgradnja je najvažnija pretpostavka za vođenje njemačkog naroda prema političkom, ekonomskom, etičkom i kulturnom oporavku', rekao je tadašnji kancelar Konrad Adenauer u veljači 1950. godine. Barem četvrtina stambenog fonda izgubljena je tijekom rata, rekao je Konstantin Kholodilin iz Njemačkog instituta za ekonomska istraživanja (DIW) u intervjuu za tagesschau.de.

Godine 1950. usvojen je Prvi zakon o stambenoj izgradnji. Kao rezultat tih mjera, u godinama nakon rata izgrađeno je više od pet milijuna novih domova. Nedostatak stanova bio je također velik u Istočnoj Njemačkoj (DDR). Istovremeno, osim Prvog zakona o stambenoj izgradnji na zapadu, donesen je Zakon o izgradnji kako bi se potaknula izgradnja stanova i montažnih kuća.

Pedesetih i šezdesetih godina stanogradnja je bila na vrhuncu u obje Njemačke, ljudi su masovno unajmljivali kuće i stanove i postoci ljudi koji su živjeli u najmu nisu se bitno mijenjali do danas. Zaštita najmoprimaca u Njemačkoj također je na jako visokim razinama, a cjelokupno je stanovništvo vrlo dobro geografski raspoređeno uz glavne urbane centre.

Osim toga, nekretnine su u Njemačkoj jako skupe te nose dodatne troškove poput poreza na prijenos, a on iznosi nemalih 6,5 posto kupoprodajne cijene. Usporedbe radi, u SAD-u taj porez iznosi samo 0,3 posto kupoprodajne cijene. Tu su i veliki troškovi javnih bilježnika i posrednika, zbog čega više od polovice Nijemaca nikad ne kupi vlastitu nekretninu - kad uštedite 200.000 eura za stan, treba vam još 20.000 za dodatne troškove.

Stopa vlasništva varira od regije do regije i od grada do grada. U Berlinu samo 14 posto stanovništva živi u svojem stanu, a slično je i u Frankfurtu, Münchenu i Kölnu. Najviše stope vlasništva prevladavaju u ruralnim dijelovima zemlje te regijama Baden-Württemberg i Donjoj Saskoj.