Domaće tržište nekretnina nedavno je bila glavna tema Vijeća za financijsku stabilnost, kojim je presjedao guverner HNB-a Boris Vujčić.

Zaključeno je da su cijene stambenih nekretnina nastavile snažno rasti i u 2021., premda po nešto nižim stopama, pa je ukupan porast cijena u pet godina dosegnuo 40 posto, što je mnogo snažnije od rasta dohodaka. Sve to pogoršava već ionako slabu priuštivost kada je o kupnji stanova riječ.

Gotovo dvije godine suživota s pandemijom utjecalo je na različita svjetska tržišta - koliko je zapravo koronakriza utjecala na cijene nekretnina?

Prvi lockdown ostavio je najsnažniji utjecaj jer je usporio aktivnosti na tržištu nekretnina. Građevinski materijal poskupio je tridesetak posto, a uočava se i povećanje cijena radne snage, što je posljedično dovelo do povećanja cijena novogradnje. To poskupljenje dovelo je do lančane reakcije na cijelom tržištu nekretnina. Sada, 18 mjeseci nakon prvog lockdowna, svijet se pomalo vraća u normalu, ali posljedice stagnacije jasno su vidljive. Potražnja za nekretninama raste jer se nekretnine u pandemijsko vrijeme čine kao sigurna investicija, a ta potražnja potaknuta je i niskim cijenama kamatnih stopa, kao i strahom od inflacije.

Zbog pandemije i mogućnosti rada od kuće u Sjedinjenim Američkim Državama uočen je trend porasta kupnje kuća izvan gradova i preseljenje iz velikih gradova u manje sredine. Je li takva situacija moguća i u Hrvatskoj?

Takav trend vidljiv je i u Hrvatskoj, doduše u manjem opsegu. U protekle dvije godine velika je potražnja za novogradnjom i novijom gradnjom te za kućama i građevinskim zemljištem. Uočavamo laganu promjenu trenda, naime pandemija je utjecala na blag porast potražnje za kućama s okućnicama i poljoprivrednim zemljištem u odnosu na stanove. No u prošlosti su većinom građene višekatnice, za svakog člana obitelji po jedan kat, a danas takav standard ne zadovoljava ono što traže kupci. Zbog toga su i, kada govorimo o kućama, najpopularnije novogradnje.

Uskoro će proći godinu dana od velikog potresa koji je prošle godine razorio Banovinu, ali i Zagreb, nakon što je prije 18 mjeseci također pretrpio snažan potres. Koliko su potresi utjecali na tržište nekretnina u hrvatskoj metropoli?

Nakon dva zagrebačka potresa, osnovni kriterij, kada govorimo o kupnji stana ili poslovnog prostora, postao je sigurnost. Sigurnost građevine, godina izgradnje te način izgradnje, odnosno kvaliteta. Što se tiče vlasnika nekretnina oštećenih u potresu, osobito starijih nekretnina, jedan od ključnih problema je obnova. Dok novije nekretnine imaju stabilne cijene, one koje su oštećene u potresu bez ozbiljne obnove bit će jako teško prodati i po znatno nižim cijenama od sadašnjih. Zbog toga je važno što prije krenuti s obnovom. Kada govorimo o novogradnji, tu je situacija znatno cjenovno skuplja nego ranije. No to je problem koji je zahvatio cijeli svijet pa je normalno da se preslikao i na hrvatsko tržište. Na to je dodatno utjecala činjenica da se poskupljenje građevinskog materijala dogodilo tijekom dva razorna potresa. No pozitivno je to da se pomorski promet oporavio u odnosu na 2020. godinu, čime je zaživio i transport građevinskog materijala - primjerice čelika iz Kine, koji je svojim poskupljenjem znatno utjecao na građevinski sektor i novogradnju. Predviđanja za 2022. godinu ukazuju na stabilizaciju cijena materijala.

Iako standardom zaostajemo za ostatkom Europe, cijene nekretnina prate trendove bogatijih članica EU-a. Što je još utjecalo na poskupljenje nekretnina u Hrvatskoj? Može li se očekivati pad cijena?

Subvencije države svakako su jedan od razloga za porast cijena na tržištu nekretnina, kao i niže kamatne stope na stambene kredite koje nude banke. Problem vezan uz subvencije ogledava se u tome što se državne subvencije mogu koristiti jednom ili dva puta godišnje, čime nastaje pomutnja na tržištu. To prodavatelji nastoje iskoristiti i cijene rastu ili ih se ne može spustiti. Također, niske kamate na oročenu štednju potiču na ulaganje u nekretnine, slijedom čega raste potražnja za nekretninama na tržištu.

Kada govorimo o Jadranu, cijene nekretnina znatno su porasle i nakon neočekivano uspješne turističke sezone. Potražnja je mnogo veća od ponude pa cijene rastu. Jedan metar kvadratni novogradnje u Splitu sada košta više od tri tisuće eura. Rast cijena nekretnina nije samo lokalna pojava, već je zahvatila i države članice Europske unije, ali i globalno, zemlje svijeta. Tijekom 2022. možemo predvidjeti daljnji, no blag porast cijena nekretnina. Stručnjaci predviđaju da će to biti prosječno oko šest posto.

S obzirom na takav rast cijena, što biste savjetovali kupcima? Treba li još uvijek čekati ili treba kupiti nekretninu u što kraćem vremenskom roku?

Budući da se tijekom 2022. očekuje blag porast cijena, u prosjeku nekih šest posto, ako kupci planiraju kupnju nekretnine, naš je savjet kupiti je u prvoj polovini iduće godine. Pandemija i koronakriza pokazale su nam koliko su zapravo tržišta međusobno povezana i ovisna. U situaciji u kojoj se cijela tržišna scena stabilizira, pa tako i tržište nekretnina, investiranje u njih smatramo dobrom odlukom.

Koje nam novitete donosi 2022. godina?

Protekle godine Hrvati su sve više proces kupnje ili prodaje stana povjeravali licenciranim agentima za nekretnine te se, ako govorimo iz tog konteksta, sve više približavamo zapadnim tržištima, na kojima je to već uobičajena praksa. Licencirani agenti kao stručnjaci za kupoprodaju nekretnina posrednici su u tim važnim koracima vezanim uz prodaju ili kupnju stana te jamče sigurnost i brzu realizaciju cijelog kupoprodajnog procesa.

Kao što sam prethodno naglasila, tijekom 2022. godine možemo očekivati blag porast cijena nekretnina. Cijena kvadrata novogradnje u Zagrebu zapravo dolazi na razinu cijene kvadrata europskih gradova. Gentrifikacija je pojam koji će sve više biti aktualan slijedom nedavnih potresa, nastalih oštećenja na zgradama te otežane mogućnosti obnove. Taj se koncept odnosi na renovaciju starijih jeftinijih građevina (većinom stambenih zgrada) koje se pretvaraju u luksuzne građevine za pripadnike srednjeg sloja. Gentrifikacija posebno pogađa brzo urbanizirana područja, ali i produbljuje postojeće društvene razlike. Takav koncept vidljiv je primjerice i u nama susjednoj Sloveniji, u Ljubljani.

Kakvi su stanovi najtraženiji? Za kakvima trenutačno raste potražnja na zagrebačkom tržištu?

Na zagrebačkom tržištu najtraženiji su stanovi veličine oko 40 do 50 metara kvadratnih za kupce s budžetom od oko 100 tisuća eura, no takvih stanova najviše nedostaje. Bitni su kriteriji pozicija unutar tramvajske zone te blizina sadržaja važnih za svakodnevni život.

Kakve stanove nudi vaša agencija kupcima?

Naša agencija orijentirana je prije svega na kupoprodaju nekretnina na području Grada Zagreba i Zagrebačke županije, no u ponudi imamo i nekretnine na području Plitvičkih jezera, kao i manji broj nekretnina smještenih na jadranskoj obali. Naš osnovni kriterij je kvaliteta nekretnina koje su u našem portfelju, uz obavezno uredno zemljišnoknjižno stanje, odnosno čisto vlasništvo. Nudimo širok spektar nekretnina, od manjih stanova pa do luksuznih vila.

Na što kupci moraju obratiti posebnu pozornost prilikom kupnje stana?

Prije svega, svakako je potrebno obratiti pozornost na kvalitetu izgradnje, omjer cijene i kvalitete, zatim na mikrolokaciju, orijentaciju u odnosu na strane svijeta, tlocrt, jačinu buke u okruženju, zvučnu izolaciju, količinu svjetlosti u prostorijama i toplinsku izolaciju. To su neke od osnovnih odrednica, a svaki kupac naravno ima svoje osobne, dodatne kriterije koje će htjeti zadovoljiti prilikom kupnje nekretnine. Recentni potresi svakako su utjecali na činjenicu da kvaliteta i godina izgradnje, kao i otpornost građevine na potrese, postanu jedni od ključnih kriterija prilikom kupnje nekretnine.

Hrvatska je ovaj mjesec ispunila sve uvjete za ulazak u Schengen, sve smo bliže i ulasku u eurozonu - hoće li to što mijenjati na našem tržištu nekretnina?

Ekonomski stručnjaci smatraju da ulazak Hrvatske u eurozonu neće značajno utjecati na cijene nekretnina, no ulazak u Schengen mogao bi utjecati na tržište nekretnina u Istri, na Kvarneru te cijelom obalnom području Hrvatske. Ulazak RH u eurozonu, uz povećanje transporta i putovanja, dovest će i do povećanja direktnih stranih investicija. Pozitivan utjecaj ulaska u eurozonu može se dogoditi na tržištu poslovnih nekretnina te možemo očekivati nastavak trenda porasta interesa za logističkim i poslovnim uredskim nekretninama.