Što je uzrok krize? Potražnja je daleko veća od ponude jer Kanada jednostavno ne gradi dovoljno stanova. Mosche Lander, ekonomist sa Sveučilišta Concordia, ustvrdio je da su gradske vlasti, koje uvelike kontroliraju stambenu politiku, bile 'pristrane prema vlasnicima kuća, a ne prema iznajmljivačima', podupirući politike koje ograničavaju gradnju kuća i drže cijene visokima. Investitori koji ulažu novac u špekulacije nekretninama to su samo začinili. A rekordan rast stanovništva uzrokovan imigracijom povećao je potražnju, piše Business Insider.

Kombinacija nedostatka stambenog prostora, rastućih kamatnih stopa i špekulacija investitora također je doprinijela ozbiljnoj krizi priuštivosti stambenog prostora u SAD-u. 'Slično je, ali još gore' u Kanadi, rekao je Mike Moffatt, viši direktor Instituta Smart Prosperity na Sveučilištu Ottawa.

Nakon više od 20 godina niskih kamatnih stopa, koje su pogurale cijene nekretnina, kanadska središnja banka u borbi s inflacijom nedavno je podigla referentnu kamatnu stopu na pet posto, što je najviša razina u zadnje 22 godine.

Rastuće stope hipoteka posebno su bolne u Kanadi jer se standardna hipoteka na kuću mora refinancirati poslije pet godina i u potpunosti vratiti nakon 25 godina. Ovo je ključna razlika između američkog i kanadskog tržišta nekretnina jer standardni vlasnik kuće u SAD-u dobiva 30-godišnju hipoteku s fiksnom kamatnom stopom, čime se desetljećima štiti od povećanja kamata.

Dijelom zbog toga Kanađani su u velikim dugovima. Zemlja ima najveći dug kućanstava kao udio u bruto domaćem proizvodu među zemljama G7, a 75 posto toga potječe od hipoteka.

'Imamo neravnotežu - imamo omjere zaduženosti kućanstava i prihoda koji su iznad onoga što je bilo u SAD-u prije globalne financijske krize', rekao je Tony Stillo, direktor za kanadsku ekonomiju u Oxford Economicsu, dodajući da je rezultat 'neviđena nepriuštivost'.

Moffatt je zabrinut da će Kanađani za visoke cijene nekretnina okriviti useljenike te ograničiti migraciju. Nedavne ankete upravo to i pokazuju, što ugrožava vladin liberalni stav o useljeničkoj politici. Ali useljavanje je samo jedan od mnogih čimbenika - stambena kriza u Kanadi krenula je prije porasta useljavanja.

Ekonomisti ipak ne predviđaju ponavljanje kolapsa američkog tržišta nekretnina iz 2008. u Kanadi jer je kanadski bankarski sektor strože reguliran od američkog. Mosche Lander, ekonomist sa Sveučilišta Concordia, ukazuje na to da nekoliko velikih banaka dominira stambenim hipotekama, a što je manja konkurencija, manje je rizičnog ponašanja, uobičajenog u početnim fazama nekretninskog mjehura u SAD-u.

Uz tako visoke stope hipotekarnih kredita, prodaja kuća nedavno je opala te je u listopadu zabilježen minus od 5,6 posto. Kao rezultat toga, i cijene kuća donekle su pale. Stillo vjeruje da se kanadski nekretninski balon polako 'ispuhao' u posljednjih 18 mjeseci unatoč porastu cijena početkom ove godine.

Ali ne postoji konsenzus o tome hoće li i kada će balon pući — pa čak ni o tome postoji li on uopće. Lander smatra da mu se još ne nazire kraj. Iako su cijene nekretnina u posljednje vrijeme pale, kako potražnja omekšava, on kaže da se još ne vide najave značajnog spuštanja cijena.

'Čak i ako cijene nekretnina padnu, to neće ići prema nečemu što odražava tržišnu vrijednost - taj balon će i dalje biti tu', rekao je Lander. 'Ako tržište nije eksplodiralo sada, kada su kamatne stope na 25-godišnjem vrhu, čim te stope počnu padati, tržište će ponovno poletjeti.'

Moffatt s druge strane misli da Kanada nema stambeni mjehur - predviđa rast cijena, ali zbog toga što zemlja jednostavno nema dovoljno stambenih nekretnina.

Kanadska savezna vlada pokušala je smanjiti potražnju i potaknuti izgradnju kuća. Ranije ove godine doneseno je nekoliko novih zakona, uključujući zabranu većini stranaca da kupuju kuće na dvije godine, oporezivanje investitora koji kupuju i brzo prodaju kuće radi zarade ili špekulacije, kao i oporezivanje praznih kuća. Iako su mjere usporile potražnju, nisu srezale cijene.