Unatoč brojnim izazovima, potražnja za novim, modernim kvadratima ne jenjava, dok ponuda još uvijek nije u mogućnosti zadovoljiti istu.

Spomenuti pregled tržišta koji je objavio Colliers donosi sveobuhvatnu analizu kretanja cijena na tržištu, uz pregled popunjenosti postojećih kapaciteta, projekata u najavi i izgradnji i predviđanjima budućih aktivnosti na tržištu, i to za uredske, trgovačke (retail), skladišne i logističke prostore, HTL, kuća za odmor (second home), tržište investicija i tržište stambenih nekretnina.

Uredski prostori i dalje su dominantno mjesto rada

Najsnažnija aktivnost na tržištu uredskih prostora zabilježena je u Zagrebu i Splitu, gdje unatoč velikom broju kvadrata, ponuda još uvijek nije zadovoljila potražnju. Direktorica Colliersa Vedrana Likan, istaknula je kako 'samo u Zagrebu imamo otprilike 1,5 milijuna kvadrata uredskih prostora, ali nisu svi smješteni na privlačnim lokacijama, većina ih je starija i od 15 godina, što je jedna od glavnih boljki na tržištu komercijalnih nekretnina općenito'.

Cijena najma uredskog prostora A klase trenutno iznosi 13 eura po kvadratnom metru, što je blagi porast u odnosu na prijašnjih 12,50 eura, dok se u budućem razdoblju očekuje sve veći pritisak na rast cijena uzrokovan povećanom potražnjom i visinom ulaznih troškova. Procjena je da bi prosječna cijena uredskog prostora mogla u nadolazećem razdoblju doseći 15 eura po kvadratnom metru, kako bi novi projekti u razvoju bili isplativi.

Što se tiče novog razvoja na tržištu, svakako treba istaknuti City Island complex (KFK) čija je prva faza nedavno dovršena, te Infobipov kampus u Zagrebu, kao jedan od najznačajnijih 'build to suit' developmenta. GTC je ušao u završnu fazu izvođenja radova na Matrix C poslovnoj zgradi.

Iako se u pandemiji pokazalo da je itekako moguće organizirati rad s udaljenih lokacija, zaposlenici se ipak vraćaju u urede koji i dalje ostaju dominantno mjesto rada. Upravo je taj povratak na staro i razlog zašto nas u skorijoj budućnosti očekuje razvoj nekoliko novih projekata na dobrim lokacijama što bi moglo ublažiti razliku između ograničene ponude i povećane potražnje.

Trgovine su prošle proces prilagodbe

Retail tržište potpuno se oporavilo nakon turbulencija uslijed pandemijskih zbivanja, a Likan dodaje da 'visoka stopa inflacije sada predstavlja novu prijetnju, zbog koje bi moglo doći do negativnih kretanja'. Ovaj se sektor posljednjih godina suočio s rastućom internetskom trgovinom, zbog čega je nužno moralo doći do širenja ponude i ulaganja u dodatne sadržaje trgovačkih centara kako bi s jedne strane privukli zanimljive zakupce, a s druge strane povećali broj posjetitelja.

Pozitivan učinak vidi se u činjenici da su gotovo svi prostori popunjeni, a novi retail parkovi otvaraju se diljem države. Ovo širenje na tercijarne lokacije, i to u dominantno turističke gradove, velik je pomak u smjeru širenja ponude općenito, pa time i sazrijevanja tržišta.

Hrvatska trenutno raspolaže s 1,5 milijuna kvadratnih metara trgovačkih prostora (trgovački centri i retail parkovi), a cijena zakupa iznosi između 10 i 45 eura po kvadratnom metru. 'Kada pričamo o nastavku širenja ovog tržišnog segmenta, moramo istaknuti SPOT retail park domaćeg trgovačkog lanca Tommy koji je dovršen prošle godine u Trogiru. S druge strane, najaktivniji igrač na tržištu bio je CPI Property Group (IMMOFINANZ) koji je širio svoj Stop Shop retail park portfelj kombinacijom razvoja i akvizicija', istaknula je Likan.

Logistika i skladišni prostori nastavljaju biti najatraktivniji sektor komercijalnih nekretnina

Ogromna potražnja glavni je razlog zašto se u ovom trenutku gradi čak 200.000 m² novih skladišnih i logističkih prostora samo u Zagrebu i okolici. Log-Expert je jedan od najaktivnijih igrača na tržištu, s LDC projektom u Velikoj Gorici, i nekoliko novih projekata u najavi u okolici Zagreba, Rijeci i Osijeku. Unatoč tome što se ponuda kontinuirano puni, ne postoje naznake da će potražnja uskoro pasti. Likan ističe kako je to jedan od razloga zašto se 'narednih godina očekuje postavljanje novih rekorda u potražnji zakupaca', te dodaje kako će na ovaj sektor Schengen imati poseban pozitivan učinak, uz daljnji rast e-commerca.

Cijena zakupa se trenutno kreće između 5 i 6 eura po kvadratnom metru na području glavnog grada i okolice, gdje se nalazi 1,3 milijuna m² skladišnih i logističkih prostora. Iznimno malen dio toga u ovom trenutku nije zauzet, dok godišnji prinosi iznose oko 6,50 posto.

Turizam nastavlja uzlaznu putanju

Nakon dvije godine donekle smanjenog obujma turizma, 2022. godinu obilježio je povratak na staro. Broj turista i ostvarenih noćenja tako se popeo na 'pred-pandemijske' brojke, a snažan oporavak i rast nastavit će se i u 2023. godini.

'Iako nesigurnost u vidu rata u Ukrajini i inflacije ima određenog utjecaja i na turizam, ne očekuju se značajnije promjene u ovom segmentu u Hrvatskoj. Najviše stranih turista stiže iz Njemačke, Slovenije i Austrije, a otprilike 40 posto svih turista koji odaberu Hrvatsku kao destinaciju spava u privatnom smještaju', ističe Likan.

Na tržištu hotelskog smještaja dominiraju oni s 3* i 4*, dok je tek 11 posto smještajnih kapaciteta u kategoriji 5*. Upravo u toj kategoriji Hrvatska ima dva značajna projekta u razvoju – Riva hotel i resort u Ičićima (sa 180 soba i 12 vila), te Hyatt Regency Zadar Maraska (sa 133 sobe), inače prvi Hyattov hotel u Hrvatskoj.

U kontekstu turizma sve relevantnije postaje i tržište kuća za odmor (second home). Segment je to u kojem je Hrvatska još uvijek relativno nerazvijena u odnosu na ostatak Mediterana, pokazalo je istraživanje Colliersa. Potkapacitiranost u luksuznom segmentu ogleda se i kroz činjenicu da posljednjih 10 godina nije bilo novih projekata u ovom sektoru, što se tek u posljednje vrijeme krenulo mijenjati. Tako Hrvatska dobiva dva velika resorta koji su trenutno pri završetku – Petram u Istri i Lioqa resort na Ugljanu. Tome treba nadodati i još jedan projekt koji je nedavno dobio građevinsku dozvolu za 126 stambenih jedinica, a to je Lukoran koji se također nalazi na Ugljanu.

Stambene nekretnine goruća su tema u javnosti

Hrvatska se suočava s brojnim faktorima koji neminovno utječu na potražnju nekretnina za stanovanje. 'Važno je naglasiti kako se nikada nismo do kraja oporavili od 7-godišnje krize započete 2008. godine, te broj izgrađenih stanova na godišnjoj razini još uvijek nije dosegnuo, a kamoli premašio brojke iz perioda od 2004. do 2008. S jedne strane imamo smanjenu ponudu na tržištu, dok se s druge strane potencijalni kupci bore s visokim cijenama i (ne)priuštivosti', komentirala je Likan.

Dodaje i da su cijene porasle, te je prosječna cijena kvadrata u Zagrebu u 2022. dosegnula 2.400 eura, u Splitu 3.200 eura, u Rijeci 1.900 eura, a u Osijeku 1.300 eura. Istovremeno, kamatna stopa za prosinac 2022. godine iznosila je 3,1 posto, a banke već neko vrijeme najavljuju njezin porast.

'Iako je domaće stanovništvo još uvijek dominantan kupac stambenih nekretnina, važno je istaknuti da dolazi do novih trendova na tržištu te da svaki treći ključ ide u ruke strancima, što će svakako utjecati na buduće kretnje na ovom segmentu tržišta“, istaknula je Likan. Kod domaćeg stanovništva još jedan faktor igra veliku ulogu, a to je udio 'loših kredita' (NPL) u kreditima kućanstava koji je u 2022. godini iznosio 5,5 posto što je porast u odnosu na godinu ranije.

Volumen investicijskih transakcija obilježila ograničena ponuda

Volumen investicijskih transakcija komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj je u 2022. godini iznosio €400 milijuna, što je u odnosu na godinu ranije značajno manji volumen (za 2021. on je iznosio €700 milijuna). To se može objasniti ograničenim brojem prilika na tržištu te se sve veća potražnja investitora i dalje suočava s limitiranom ponudom.

U 2022. godini gotovo tri četvrtine transakcijskih aktivnosti odvile su se u Zagrebu, što je pokazatelj kako je tržište i dalje centralizirano. Jedan dio volumena stvorile su transakcije na tržištu uredskih prostora u Zagrebu, među kojima su Koranska, Cibona i HT Vukovarska. Druge značajnije transakcije bile su Jadran Hoteli, Matrix A i B zgrade, SuperKonzum Radnička.

Uredski i logistički prostori i dalje su u primarnom fokusu investitora, a jaka je potražnja i u mixed-use, te HTL sektoru. U svim segmentima tržišta fokus se prebacuje na ESG (Environmental, social, and governance) koji će biti dominantan trend u godinama koje su pred nama.

'Cijeli sektor nekretnina, kako komercijalnih, tako i stambenih, obilježava velika potražnja i nemogućnost ponude da ju zadovolji. Uvođenje eura, Schengen, inflacija, kamatne stope i brojni drugi faktori svakako će igrati ključnu ulogu i u budućim transakcijama. Neizbježno će doći i do dodatnog otvaranja tržišta za strane investitore koji već duže vrijeme iskazuju interes za ulazak na hrvatsko tržište. Dobro je što se svi segmenti tržišta nekretnina nalaze u zamahu novog ciklusa razvoja, a to će rezultirati i kvalitetnijom ponudom, ali i porastom tržišne dinamike', zaključuje Likan.