'Za analizu priuštivosti potrebno je usporediti cijene nekretnina u određenoj zemlji ili gradu s dohotkom te zemlje ili tog grada ili s cijenama najamnine za takav stan', izjavila je dr.sc. Vizek za Crozilla.com naglašavajući kako u Hrvatskoj ne postoje službeni podaci najamnine, stoga je analiza odrađena uspoređivanjem cijena i godišnje prosječne bruto plaće po zaposlenom.

Komparativna analiza tih podataka i dobivenog indikatora koji se zove indeks priuštivosti pokazuje kako su nekretnine u Hrvatskoj - prije svega stanovi - izrazito nepriuštive. Što to zapravo znači pokazuje na primjeru iz 2008. Kao mjerilo je uzeta  prosječna bruto plaća. Ona godišnje iznosi oko 12.000 eura – što je zapravo mjesečna neto plaća od oko pet tisuća kuna. Oni s takvim primanjima odvojili bi čak 15,2 posto ukupnog godišnjeg bruto dohotka samo da bi kupili jedan kvadratni metar nekretnine. Za sam Zagreb, to bi bilo čak i 16,7 posto. Dr. sc. Vizek iz toga daje zaključak kako je stanovanje, da tako kažemo, najnepriuštivije baš u Hrvatskoj. Uz nas je na tom nezahvalnom mjestu još i Bugarska.

Samo za usporedbu, Irci su iste godine trebali odvojiti svega 7,7 posto bruto plaće. Španjolci 10,3 posto, a Slovenci 9,9 posto za kupnju jednog kvadratnog metra. Situacija se nije znatno mijenjala ni tijekom 2009. godine.

Visoke cijene – nepriuštive nekretnine

Vizek objašnjava kako se snažan rast cijena nekretnina od 2004. do 2008. odvijao istodobno s intenziviranjem kreditne aktivnosti. Naime, stambeni su se krediti u istom razdoblju povećali za čak 202 posto (ili u prosjeku 40 posto godišnje).

Banke, kaže Vizek, i dalje nastavljaju reprogramirati kredite građevinarima, i to one kredite s pomoću kojih su izgrađeni stanovi koji danas nisu prodani. Dok banke ne počnu otpisivati te kredite neće se vidjeti ni značajniji pad cijena, kazala je dr.sc. Vizek, uz napomenu kako vjeruje da će se to dogoditi vrlo brzo. Naime, dok god banke reprogramiraju kredite građevinarima, građevinari neće biti prisiljeni značajnije spustiti cijene novosagrađenih stanova.

Banke su sklone reprogramiranju, jer na takav način kredite građevinarima i dalje mogu proglasiti dobrim kreditima, što znači da za njih ne moraju izdvajati rezervacije koje im direktno umanjuju dobit. No ni banke ne mogu zauvijek izbjegavati neizbježno, a neizbježna je činjenica da su cijene stanova i dalje previsoke za hrvatski standard. 'To znači da će banke kad - tad morati proglasiti lošima kredite nekim građevinarima i inzistirati na prisilnim modalitetima naplate. Tek tada možemo očekivati dramatičniji pad cijena', kaže Vizek.

Banke oklijevaju s otpisom kredita građevinarima i zato što im nije u interesu da se cijene nekretnina značajnije smanje. Naime, značajniji pad cijena bi značio da bi hipoteka, odnosno založno pravo koje banke ostvaruju nad stanovima kupljenih stambenim kreditima u prethodnih par godina bilo veće od tržišne vrijednost stana.

Dr. sc. Vizek smatra da je intervencija države u tržište nekretnina na način da se potiče prodaja novosagrađenih stanova po sadašnjim cijenama potpuno suluda ideja bez obzira na glavni argument kako je u neprodanim stanovima skriveno 300 milijuna kuna PDV-a. 'Svako direktno uplitanje države na tržište nekretnina u ovoj situaciji bi zaledilo cijenu nekretnina na sadašnjim razinama što dugoročno može imati negativne posljedice na priuštivost nekretnina, na buduću ponudu, a i potražnju', tvrdi Vizek te dodaje kako tržište nekretnina treba pustiti da se iščisti, jer će ono samo kazniti one investitore i građevinare koji su u svoje poduhvate ušli s rizičnim i nekvalitetnim projektima te čiji stanovi zapravo jednostavno ne vrijede taj novac.

Ono što država može učiniti jest promijeniti politiku sadašnjeg poreznog sustava koji kroz porezne olakšice potiče potražnju za stambenim prostorom i stjecanje vlasništva nad nekretninama. Nadalje, Hrvatska ima izrazito rigidan sustav planiranja urbanog prostora koji je uzrok neelastične ponude građevinskog zemljišta. Država bi relaksiranjem urbanog planiranja učinila ponudu građevinskog zemljišta elastičnijom, što bi pojeftinilo stambenu izgradnju i u konačnici snizilo cijene nekretnina, zaključila je dr. sc. Vizek.