Amerikanci bježe iz New Yorka i San Francisca u potrazi za pristupačnijim životom. Prosječna cijena stana u SAD-u skočila je za 52 posto samo od siječnja 2020. godine.

No pitanje dostupnosti stanova nije problem u najvećem gradu na svijetu, Tokiju. Unatoč suočavanju s mnogim pritiscima, poput ograničene kvadrature zemljišta i rastuće populacije, metropola s 14 milijuna stanovnika gradi mnogo više stanova - i mnogo brže - nego američki ili europski gradovi.

Od 1960-ih Tokio je utrostručio svoju ponudu stanova dok je ona u New Yorku u više od 60 godina porasla za samo oko trećinu. Prosječni japanski podstanar troši oko 20 posto svoje plaće na najam, a prosječni podstanar u SAD-u potroši 30 posto. Najam jednosobnog stana u Tokiju košta kao četvrtina najamnine jednosobnog stana u New Yorku.

U rujnu, kada je gradonačelnik New Yorka Eric Adams predstavio svoj plan izgradnje 100.000 novih domova, zavidno je gledao na Tokio, grad koji već godinama ruši cijenu najma i kupnje povećanjem ponude stanova. 'Kako dopuštamo Tokiju da radi bolje od nas', upitao se Adams.

Pita se to i sve više Amerikanaca. Dio odgovora leži u činjenici da Tokio nema potpunu kontrolu nad politikama stanovanja. A većina onoga što se događa u Tokiju u Americi ne bi bilo legalno.

Koja je to tajna Tokija? Stručnjaci kažu da se ona uglavnom svodi na liberalne i ujedno centralizirane politike korištenja zemljišta, oblikovanih tijekom desetljeća, koje daju građevinskim kompanijama veliku moć da grade ono što žele i kada to žele.

Trideset posto stambenog fonda u urbanom Japanu uništeno je tijekom Drugog svjetskog rata. Kako se zemlja pokušavala brzo obnoviti, obitelji su počele rasti, a velik dio populacije preselio se iz ruralnih područja u Tokio i još nekoliko velikih gradova u potrazi za boljim poslovima te se kriza s manjkom stambenog prostora pogoršala.

Stoga je vlada intervenirala i postavila jednostavne zakone o zoniranju i korištenju zemljišta te izgradila tisuće javnih stambenih kompleksa, poznatih kao danchi, uglavnom u predgrađima Tokija. Također je uvela financiranje stambenih kredita, nudeći kupcima kuća i stanova dugoročne fiksne kamate na kredite. Desetljećima kasnije, kada se napuhao nekretninski balon i eksplodirao osamdesetih godina prošlog stoljeća, vlada je dodatno deregulirala tržište.

Japanska politika stanovanja posve je različita od politika u razvijenim zemljama svijeta i glavno joj je obilježje donošenje odluka na nacionalnoj razini, kojih u SAD-u, ali niti u Europi baš nema.

U SAD-u većinu politika donose gradski i lokalni vijećnici i često idu na ruku vlasnicima postojećih nekretnina, a oni manje-više određuju što će se i kada graditi. To je pravi labirint lokalnih propisa, 'nabrijanih' zakona o proglašavanju građevinskih zona te zakona o očuvanju povijesne baštine i ekologije. Zbog te 'diktature vlasnika' novi projekti se često otkazuju samo da bi se očuvala visoka cijena postojećih nekretnina.

U Japanu je politika stanovanja osmišljena na razini države da bi koristila što većem broju ljudi. Protivljenje susjeda ispod je interesa šire zajednice koja želi stanove i kuće. Ako se susjedi žale na novu stambenu zgradu u svom kvartu, često im nema nikakve pomoći i lokalni dužnosnici ih ignoriraju.

Diljem SAD-a postoji desetak tisuća raznih građevinskih zona raznih namjena, u Japanu ih je 12. Japan je doduše veličine američke savezne države Montane, ali ima populaciju kao 40 posto SAD-a. U toj zemlji nema prepreka tome da se do stambene dvokatnice izgradi poslovna zgrada.

Business Insider donosi svjedočanstvo Japanca koji se preselio iz Tokija u SAD i ostao šokiran time da u toj zemlji postoje odvjetnici koji se bave isključivom 'pravom zemljišta' te ljudi koji se profesionalno bave požurivanjem izdavanja građevinskih i ostalih dozvola.

Amerikanci imaju i termin za zgrade koje su površinom između obiteljskih kuća za jednu obitelj i golemih stambenih nebodera. Japanci taj izraz ne koriste jer su manje stambene zgrade s više stanova uobičajene i ima ih u obilju. Japanska je specifičnost to da više tamošnjih građevinskih kompanija koristi iste nacrte za gradnju zgrada, što ih čini jeftinijima, a većina Japanaca u velikim gradovima nema automobile, pa parkirališta nisu toliko bitna kao u SAD-u, gdje blizina parkirnog mjesta pumpa cijenu skupim stanovima.

No tu japanskim specifičnostima nije kraj, jer zemlju muče starenje i smanjenje populacije – u cijelom Japanu ima oko deset milijuna praznih kuća i one su često na meti radnika u gradovima jer brzim vlakovima mogu brzo stići u urbane centre.

Mali stanovi, male kuće i snažni potresi možda su i najvažnija karakteristika japanskog tržišta nekretnina. Nakon velikog potresa 2011. godine svi građevinski kodeksi su revidirani, a starije zgrade postale su neprivlačne kupcima. Dok je u Japanu prosječna starost stambene nekretnine tek 32 godine, u SAD-u ona iznosi 67 godina. Prosječna kuća u Japanu mlađa je tako od prosječnog Japanca.

Dok su stanovi i kuće što starijeg datuma gradnje poželjni u SAD-u, u Japanu se traži što novija gradnja i nema sentimentalnosti po pitanju nekretnina, što je prilično razumno za zemlju koju često pogađaju veliki potresi. Čak se i najsvetija japanska građevina, hram Ise-Jingu, svakih 20 godina ruši i ponovno gradi, kako bi uvijek bio u skladu s najnovijim trendovima u gradnji.

Problem sa stanovanjem u SAD-u i Europi mogao bi se svesti pod sljedeću egidu: nekretnine se ne koriste isključivo za stanovanje, nego se računa na rast cijena da bi ih se kasnije prodalo. Drugim riječima, investiranje u nekretnine znači da će mnogi ostati bez krova nad glavom.

Hrvatska po tom pitanju nije puno drugačija od SAD-a: cijene stambenih nekretnina rastu dvoznamenkastim stopama, a samo u Zagrebu prosječan stan je u deset godina poskupio za gotovo sto posto. Pritom valjda dodati da i u Hrvatskoj postoji golem broj praznih stanova, kupljenih s ciljem kasnije prodaje po višoj cijeni.

No niti Japan nije u potpunosti imun na dolazak investitora koji kupuju stanove u nadi da će ih kasnije skuplje preprodati. Dok većina ljudi živi izvan gradskih središta, stanovi u centru Tokija poskupjeli su samo u ovoj godini do 60 posto, a glavni kupci su Kinezi, jer se tamošnje tržište nekretnina počelo ispuhivati, pa doživljavaju Japan kao utočište za svoj novac.