I dok u većini drugih zemalja članica Europske unije cijene stambenih nekretnina usporavaju ili se čak smanjuju, u Hrvatskoj one nastavljaju nesmiljeno rasti. U trećem tromjesečju prošle godine povećale su se u prosjeku 15 posto u odnosu na prethodnu godinu. U Gradu Zagrebu taj je porast bio još izraženiji te je iznosio 18 posto. I iako nemamo dostupnih službenih podataka, može se očekivati da je rast cijena nekretnina popraćen jednako snažnim rastom cijena dugoročnog stambenog najma. Ovo očekivanje podržano je sve učestalijim medijskim natpisima koji upozoravaju na eksploziju cijena dugoročnog najma u većim urbanim sredinama. Možda su baš takvi natpisi u kombinaciji s populizmom karakterističnim za predizbornu (ili možda čak i izbornu) godinu potaknuli Vladu da prije dva tjedna najavi novu mjeru kojom bi se subvencionirala najamnina za mlade i mlade obitelji.

Javnost je najavljenu mjeru s punim pravom dočekala na nož. Ona, na ovako pregrijanom tržištu stambenih nekretnina, ne može ugasiti požar koji je sada već izvan bilo kakve kontrole. No ono što takva mjera zasigurno može jest doliti na taj požar još malo goriva. Naime iako bi subvencioniranje najma nesumnjivo bilo popularno, vrlo je upitno koliko bi ono pomoglo mladim obiteljima koje ne mogu riješiti svoje stambeno pitanje jer bi ono vrlo vjerojatno dovelo do daljnjeg rasta i cijena nekretnina i iznosa najma. Umjesto takve populističke mjere koja troši novac iz državnog proračuna, pomogla bi druga, za bilo koju Vladu vrlo nepopularna mjera. Mjera koja ne bi samo stabilizirala cijene na tržištu stambenih nekretnina, nego bi, umjesto da troši javni novac, dobrano napunila državnu blagajnu. Ta mjera zove se porez na dohodak od turističkog najma.

O pogubnom utjecaju snažnog i kontinuiranog rasta privatnog turističkog smještaja u Hrvatskoj pisala sam relativno često. Sve veća dominacija tog smještaja onemogućuje kvalitetan razvoj turističkih destinacija i produljivanje turističke sezone, opterećuje ionako previše napregnutu infrastrukturu, narušava urbano funkcioniranje i rastače socijalnu koheziju u gradovima i općinama koje se bave turizmom. Središta takvih lokalnih jedinica se uslijed pretvaranja stambenih jedinica u apartmane polako, ali sigurno, pretvaraju u svojevrsne open air hotele. Eksplozija privatnog smještaja dovodi i do betoniranja priobalnog pojasa i trajne devastacije prostora te uzrokuje seljenje proizvodnih resursa iz proizvodnijih u manje proizvodne djelatnosti, što onemogućava brži rast proizvodnosti i plaća u čitavoj zemlji.

No posebno je poguban utjecaj koji sve veća ponuda privatnog smještaja ima na tržište nekretnina. Sve veća ponuda privatnog smještaja dovodi do smanjene priuštivosti stanovanja u lokalnim jedinicama koje se bave turizmom. Povećana ponuda privatnog smještaja ujedno povećava cijene nekretnina, i to ne samo u turističkim destinacijama, nego u čitavoj zemlji. Stoga, ako želimo imati priuštivo stanovanje za mlade obitelji koje će potpomoći demografskoj revitalizaciji zemlje, jedna od ključnih metoda za ostvarivanje tog cilja jest obuzdavanje daljnjeg rasta ponude privatnog smještaja. A jedini način na koji to učinkovito napraviti jest uvođenje poreza na dohodak od turističkog najma. Taj porez mora biti dovoljno visok da bi demotivirao ne samo buduću konverziju stambenih jedinica u apartmane, nego i da bi stambene objekte koji se sada koriste za turistički najam priveo svojoj izvornoj svrsi - dugotrajnom nastanjivanju vlasnika ili najmu podstanarima.

Koliko točno državni proračun gubi svake godine zbog nepostojanja normalnog poreza na turistički najam? Iz publikacije Tomas Hrvatska 2019 Instituta za turizam o stavovima i potrošnji turista znamo da turist za jedno noćenje u privatnom smještaju izdvoji u prosjeku 42 eura. S obzirom na to da je u 2019. ostvareno 44,5 milijuna noćenja u privatnom smještaju, proizlazi da su iznajmljivači samo u toj godini utržili gotovo 1,9 milijardi eura od turističkog najma. Da su plaćali porez na dohodak, što ga plaćaju vlasnici koji svoje stanove daju u dugoročni najam, a koji iznosi 12 posto na iznos najamnine nakon što se ona umanji za odbitak od 30 posto, blagajne jedinica lokalnih samouprava bile bi bogatije za otprilike 175 milijuna eura prihoda od poreza na dohodak i prireza.

Međutim, kako nijedna Vlada nema hrabrosti za uvođenje ovakvog poreza, blagajne lokalnih samouprava uprihodile su svega otprilike 20 milijuna eura od paušalnog poreza na dohodak od turističkog najma. Vlada bi potpuno opravdano mogla uvesti i znatno višu stopu poreza na dohodak od turističkog najma u odnosu na dugoročni najam jer joj je u interesu, zbog svih razloga koje sam ranije navela, da se stanovi daju u povoljniji dugoročni najam stanovništvu umjesto da se iznajmljuju turistima. U slučaju kada bi se turistički najam oporezivao po stopi od 24 posto, državna blagajna mogla bi svake godine, umjesto 20 milijuna eura, uprihoditi čak 350 milijuna eura dodatnih prihoda.

Ova računica sugerira da je neadekvatnim oporezivanjem djelatnosti turističkog najma država propustila pametnim politikama stabilizirati tržište stambenih nekretnina, učiniti stanovanje priuštivijim, a samim time potpomoći demografsku revitalizaciju. Država je ujedno u posljednjih desetak godina propustila naplatiti minimalno 1,8 milijardi eura, a u slučaju uvođenja stope poreza na dohodak od 24 posto propušten dobitak za javne financije doseže do iznosa od oko tri milijarde eura. No šteta zbog propuštanja adekvatnog oporezivanja turističkog najma tu se ne zaustavlja. Što mislite, gdje je završio dio novca koji je trebao biti u lokalnim blagajnama? A gdje drugdje nego opet na tržištu nekretnina! Vlasnici apartmana ulagali su ga u kupnju novih nekretnina. Nove nekretnine se međutim nisu kupovale samo u turističkim gradovima i općinama, nego i u ostatku zemlje te posebice u Zagrebu, što je stvorilo dodatne pritiske na povećanje ionako nepriuštivih cijena stanova i najma u čitavoj zemlji. I dok god turistička aktivnost nastavlja jačati, a paralelno se povećava ponuda stanova za turistički najam, spirala rasta cijena nekretnina i najma neće se moći zaustaviti. Jedino dugoročno rješenje je uvođenje poreza na dohodak od turističkog najma.

Ovaj porez mogao bi imati dvostruko stabilizirajući učinak na tržište nekretnina. Kao što je već navedeno, on bi destimulirao davanje stanova u turistički najam i samim time povećao ponudu stanova za dugotrajno stanovanje, što bi smanjilo cijene nekretnina. Prihodi od tog poreza ujedno bi se mogli iskoristiti za izgradnju povoljnih javnih stanova za dugoročni najam po modelu koji se primjerice primjenjuje u često spominjanom Beču, što bi dodatno smanjilo pritisak na rast cijena stanova i najamnina i povećalo priuštivost stanovanja. S obzirom na to da su jedinice lokalne samouprave koje se intenzivno bave turizmom ujedno jedinice s najmanje priuštivim stanovanjem, upravo bi one raspolagale najvećim sredstvima od poreza na turistički najam, što bi se moglo uložiti u izgradnju javnih stanova za dugoročni najam.

Uvođenje ovog poreza stoga bi omogućilo da se šteta koju turistički najam stanova stvara siromašnijem sloju stanovništva i mladim obiteljima, koje ne raspolažu nekretninama, a žive u turističkim destinacijama, ispravi na licu mjesta. Odnosno porez na turistički najam omogućio bi da oni kojima turistički najam najviše šteti budu oni koji će od poreza na turistički najam imati najviše koristi. Povećanje priuštivosti stanovanja u turističkim destinacijama pomoglo bi i lokalnoj turističkoj industriji koja muku muči s pronalaskom radne snage i suočava se s povećanim troškovima njezinog smještaja tijekom turističke sezone.

Valja spomenuti i to da ako se prihodi od poreza na turistički najam usmjere u programe povećanja priuštivosti stanovanja lokalnog stanovništva, koje najviše trpi zbog eksplozije rentijerskog turizma, tada više neće biti potrebe da se troši novac ostalih poreznih obveznika na neke buduće programe poticane stanogradnje i najma, a koji se trenutno financiraju nametanjem poreza drugim, porezima znatno opterećenijim djelatnostima. Pravedno je da oni koji stvaraju štetu budu oni koji će sanirati posljedice te štete. Rijetko kada se poreznom politikom može tako elegantno i učinkovito riješiti problem u njegovom korijenu. Preostaje nam stoga još 'samo' da iznađemo korijensko rješenje za problem nedostatka političke volje za tu i ostale nepopularne, a ujedno krajnje neophodne mjere. Da znamo riješiti taj problem, drugih problema ne bismo više ni imali.