Prenamjena poljoprivrednog zemljišta regulirana je Zakonom o poljoprivrednom zemljištu, a provodi se u skladu s dokumentima prostornog uređenja i drugim propisima. Mogućnost prenamjene postoji samo ako zemljište zadovoljava određene uvjete, ovisno o prostornom planu, interesu države, površini zemljišta i drugim karakteristikama.

Prije podnošenja zahtjeva za prenamjenu potrebno je dobro proučiti stanje u prostornim planovima. Na stranicama Informacijskog sustava prostornog uređenja možete saznati koju namjenu ima pojedino zemljište. Portal ISPU omogućuje pretraživanje zemljišta prema broju katastarske čestice i nazivu katastarske općine te se uz uključeni sloj važećeg prostornog plana lako može provjeriti namjena zemljišta.

Uvjeti za prenamjenu

Detaljnim prostornim planom definirano je nalazi li se zemljište (katastarska čestica) u građevinskom području ili izvan njega, u stambenoj, turističkoj, gospodarskoj, poljoprivrednoj, komunalnoj ili drugoj namjeni. U tekstualnom dijelu plana naznačeno je što se u svakom području, u okviru utvrđene namjene, smije, a što ne smije graditi. Između ostaloga, određene su minimalna površina građevne čestice, maksimalna površina objekta koji se smije graditi na određenoj parceli, maksimalna visina objekta i slično.

Ključni čimbenik koji utječe na mogućnost prenamjene poljoprivrednog zemljišta u ono građevinsko čini položaj zemljišta. Ako je vaše zemljište u građevinskoj zoni ili u blizini građevinske zone, veća je šansa da će zahtjev biti odobren nego u slučaju kada je zemljište sasvim izvan građevinske zone.

Kad je zemljište unutar građevinske zone, prenamjena je puno jednostavnija. Potrebno je dokazati da imate pravo gradnje, što vam omogućuje ishođenje lokacijske i građevinske dozvole. Samim time stječete pravo prenamjene zemljišta.

Ako je zemljište izvan građevinske zone, potrebno je tražiti promjenu prostornog plana. U tom slučaju pozitivno mišljenje treba dati i Ministarstvo poljoprivrede.

Pritom je potrebno dobro obrazložiti i dokazati interes za prenamjenu. Primjerice, rješavanje stambenog pitanja, izgradnja gospodarskih objekata, izgradnja objekata za turističku namjenu i sl.

Zahtjev za promjenu namjene

Kako biste prenamijenili poljoprivredno u građevinsko zemljište, trebate podnijeti zahtjev za prenamjenu u odjelu za prostorno planiranje, graditeljstvo i zaštitu okoliša općine ili grada u kojima se ono nalazi.

U zahtjevu je potrebno navesti katastarsku česticu, obrazložiti želju za prenamjenom zemljišta te definirati planirani građevinski zahvat (opis zahvata, vrsta i veličina objekta). Uz zahtjev, potrebno je predati kopiju katastarskog plana.

Ako želite prenamjenu poljoprivrednog zemljišta izvan građevinske zone, morate tražiti izmjenu prostornog plana, što znači da će se zahtjev razmotriti tek prilikom provođenja narednih izmjena i dopuna prostornog plana grada ili općine.

Prenamjena će biti moguća ako se zadovolje pravni uvjeti te ako Ministarstva poljoprivrede u suradnji s lokalnom jedinicom samouprave (općinom, grad, županija) ocijeni da je prenamjena pozitivna za zajednicu i ne šteti okolišu.

Naknada varira od 2,5 do 70 posto

Visina naknade za prenamjenu ovisi o vrsti i položaju poljoprivrednog zemljišta. Za prenamjenu se plaća jednokratna naknada i to prema površini građevinske čestice utvrđene na temelju lokacijske i građevinske dozvole, odnosno prema površini zemljišta ispod zgrade ozakonjene rješenjem o izvedenom stanju.

Za poljoprivredno zemljište koje se nalazi izvan granica građevinske zone, a nakon izmjene prostornog plana uđe u građevinsku zonu, visina naknade iznosi 50 posto od prosječne vrijednosti zemljišta unutar granica građevinskog područja, odnosno 70 posto od prosječne vrijednosti zemljišta ako je riječ o osobito vrijednom i vrijednom obradivom poljoprivrednom zemljištu (kategorije P1 i P2).

Za poljoprivredno zemljište na kojem je dopuštena gradnja sukladno prostornom planu visina naknade iznosi 2,5 posto od prosječne vrijednosti zemljišta, a za prenamjenu osobito vrijednog i vrijednog poljoprivrednog zemljišta unutar građevinske zone plaća se naknada od pet posto prosječne vrijednosti zemljišta.

Za poljoprivredno zemljište koje se nalazi izvan granica građevinske zone, a nakon izmjene prostornog plana promijenjena mu je namjena, ali i dalje ostane izvan građevinske zone, visina naknade iznosi 25 posto od prosječne vrijednosti zemljišta unutar granica građevinskog područja, odnosno 50 posto od prosječne vrijednosti zemljišta ako se radi o osobito vrijednom i vrijednom obradivom zemljištu. Riječ je o objektima koji se prema prostornom planu smiju graditi izvan granica građevinskog područja (npr. gospodarske zgrade, turistički objekti u sklopu OPG-ova i sl.).

Zakonom su predviđeni i izuzeci pa tako, primjerice, možete biti oslobođeni plaćanja naknade ako gradite namjenske objekte na svom poljoprivrednom gospodarstvu ili ako gradite stambenu zgradu bruto površine do 400 metara kvadratnih unutar građevinskog područja.