Kompleks Franc čini devet samostojećih zgrada, a svaka ima pet katova. Ukupno je riječ o 127 stambenih jedinica i 33 poslovna prostora. Površina najmanjeg stana iznosi oko 49 četvornih metara, a najvećeg 367 kvadrata.

Autor novoga luksuznog stambenog bloka u srcu Zagreba je Hrvoje Njirić i njegov ured njiric+ arhitekti. Gradnja je započela krajem 2022. godine.

Kompleks se nalazi na mjestu nekadašnje tekstilne tvornice Kamensko i okružen je parkovima. Sa sjeverne strane mu je Ilica dok na istočnoj gleda na zelenu površinu Trga dr. Franje Tuđmana, a u neposrednoj blizini je i perivoj Trga Francuske Republike.

Radovi su u fazi visokog roh baua. Uvjerili smo se u to u kratkom obilasku jedne od zgrada. Zanimljivo je to da se na katovima nalaze najviše tri, a nerijetko samo dva stana, tako da nemate dojam da ste u klasičnom 'stambenjaku'. Oni na najvišoj etaži, zvani penthouse, zauzimaju cijeli prostor kata.

Vlasnik MADO grupe je Dean Šparavec. Tvrtka se specijalizirala za premium gradnju i iza nje je već nekoliko projekata za kupce malo dubljeg džepa, među kojima su stambeno-poslovne zgrade u Veslačkoj i Bužanovoj - Štriginoj ulici.

Kad je planiran kraj radova u Francu i koliko ste dosad prodali stanova?

Filip Šparavec: Plan je da sve bude gotovo do kraja 2025., s tim da je moguće da se manji dio radova završi početkom sljedeće godine. Što se tiče prodaje, imamo dosta veliku listu zainteresiranih i njih pomalo rješavamo. Prodaja ide stvarno zadovoljavajućim tempom jer ipak i dalje imamo gotovo godinu dana do završetka projekta.

Možete li biti precizniji? Koliko je u postotku prodanih stanova u odnosu na njihov ukupan broj?

Filip Šparavec: Više od 80 posto. Čime smo, ponavljam, iznimno zadovoljni.

Kolika je cijena po kvadratu?

Filip Šparavec: Cijene se kreću od 5500 do 9900 eura, ovisno o poziciji stana i na kojem se katu nalazi. Je li okrenut prema Čanićevoj ulici, unutrašnjosti kompleksa ili na Reljkovićevu ulicu. Najskuplji stanovi su na petom katu u četiri zgrade te gledaju na Reljkovićevu, odnosno na Trg dr. Franje Tuđmana. Svi ti stanovi već su zauzeti.

To su iznimno visoke cijene. Tko su vam kupci?

Filip Šparavec: Imamo širok spektar kupaca. Prevladavaju poduzetnici, ali imamo i nekoliko osoba iz javnog života. Nekoliko kupaca živi izvan Hrvatske i stanove u Francu vide prije svega kao dobru investiciju.

Zar te cijene ipak nisu previsoke bez obzira na vrhunsku lokaciju i opremljenost stana?

Filip Šparavec: Tu bih riječ prepustio Ivanu, voditelju građevinskog dijela projekta. On će vam najbolje objasniti cjelokupan proces koji prolazimo od samog starta, znači kad kupimo zemljište. I zašto smatramo da je ta krajnja cijena potpuno opravdana.

Ivan Barukčić: Proces koji prolazimo od same analize investicije, kupovanja zemljišta, ishođenja svih potrebnih dozvola i početka projektiranja iznimno je dugotrajan. Cijelo to vrijeme glavna ideja vodilja nam je da konačan proizvod opravda traženu cijenu.

Lijepo to zvuči, ali mnogi su mišljenja da developeri ostvaruju ekstraprofite i da su cijene kvadrata u novogradnji napuhane.

Ivan Barukčić: Nikako se ne bih složio s time. Naravno da je zarada motiv da uđete u neki posao, ali to je daleko od iznosa koje možemo nazvati ekstraprofitom. Čak ni ne postavljamo cijenu, rekao bih, na tržišnoj osnovi, nego uzmemo svoj trošak i na to ukalkuliramo neku zaradu kojom bismo bili zadovoljni. To jedva premašuje dvoznamenkaste postotke zarade. Nekad ni toliko. Sve ovisi od projekta do projekta, svaki ima svoju matematiku. Činjenica je da su troškovi enormni te i dalje rastu. Zemljišta su skupa, a porezi visoki. Većina ljudi na tržištu računa koliko košta izgradnja kvadrata. Međutim, da bismo prodali jedan kvadrat, moramo izgraditi puno više njih. Taj odnos bruto - neto ima značajnu ulogu u cijeni.

Ok, i koja je cijena izgradnje kvadrata u projektu Franc?

Ivan Barukčić: I mi bismo to voljeli znati. Nije da vam nešto skrivamo, već nam stvarno na dnevnoj bazi dolazi do rasta cijena, što materijala, što usluga. Točnu brojku znat ćemo tek na kraju. Imamo neku cijenu po kojoj bismo htjeli izgraditi Franc, ali, ponavljam, troškovi nam doslovce rastu preko noći. U posljednjih pet godina, od našeg projekta u Bužanovoj, cijene su dvostruko porasle. Tada je naša prosječna prodajna cijena bila oko 3300 eura, a nivo opreme bio je tek nešto niži. Zaključak je da su troškovi enormni i, barem za nas, cijene su realan odraz toga. Ono što se trudimo, i što znamo raditi, jest da tu cijenu i opravdamo. Naša cijena nije samo odraz tržišta, nego je prije svega odraz proizvoda koji će dobiti kupci. Sigurno se neće osjetiti prevarenima.

Koje su vam najveće stavke u ukupnim troškovima?

Ivan Barukčić: Zemljište i PDV su skoro pola troška.

Filip Šparavec: Zemljište je velik faktor, ali imate čitav niz drugih troškova. Uzmite samo sav taj niz godina pripreme projekta. Za to vrijeme se crta, projektira, traže materijali… To je proces koji traje pet do šest godina. Dakle imate ljude koje plaćate toliko dugo, a da pritom još niste ostvarili prihod.

Sve mi je to jasno. Opet ljude najviše kopka kolika je vaša zarada i jesu li te cijene napuhane?

Ivan Barukčić: Ne bih htio nikoga uvrijediti, ali na temelju tog nekog hypea ili balona na tržištu nekretnina jasno je da se neki pojedinci i neki projekti 'šlepaju'. Pokušavaju dobiti nerealnu cijenu. Nama je osobno žao svakog kupca koji za tu cijenu neće dobiti kvalitetu. Opet, realnost je takva da se proda sve što dođe na tržište, bez obzira na to koliko košta. Takvo je stanje na tržištu, ali ono što odgovorno tvrdim je da mi to ne zloupotrebljavamo.

Filip Šparavec: Poanta je upravo u ovome što je rekao Ivan. Iznimno nam je bitno da se naši kupci ne osjećaju prevareno. Najbolji dokaz našeg rada je to što nam se velik broj njih vraća. Kupili su nekretninu u prethodnom projektu, kupili su sad u Francu, i već pitaju za idući projekt. Samo kažu 'kad imate nešto, javite, jer mi znamo što dobivamo od vas za svoj novac'.

Ivan Barukčić: Na kraju ti kupci često zarade više od nas. Imamo mi nekakav postotak zarade, a kasnije prodajne cijene značajno su veće.

Spomenuli ste projekt u Bužanovoj i to da je prosječna prodajna cijena bila 3300 eura. Po kojim cijenama se sad prodaju ti stanovi?

Prema našim saznanjima, cijene stanova u projektu Bužanova – Štrigina, ako se prodaju, iznose više od 5000 eura.

Kad je riječ o opremanju stana, po čemu se stanovi u Francu razlikuju od prosječne novogradnje?

Ivan Barukčić: Pokušali smo unaprijediti svaki segment opreme. Ako nešto nismo mogli naći kod nas, kupili bismo u inozemstvu. Za pojedine komade napravili smo popriličan broj kilometara. Istaknuo bih posebno elektroinstalacije, a imamo i najbolji mogući sustav smart home. Tu je zatim moderni strojarski sustav, jer osim klasičnog grijanja i hlađenja, imamo rekuperaciju. To je stalna izmjena zraka unutar prostora s visokom učinkovitošću, odnosno s minimalnim gubicima energije. Ujedno, takav sustav cijelo vrijeme filtrira zrak i kontrolira atmosferu unutar stana, čime od svih sustava ponajviše poboljšava kvalitetu življenja. Smatram da bi to trebali imati svi stanovi, posebno oni smješteni u centru grada. Zatim, od same opreme koja se vidi u stanu - sanitarija, keramike, parketa, sobnih vrata, vanjske stolarije, ulaznih vrata… sve je to nabavljeno od najrenomiranijih proizvođača. Mislim da smo u svim segmentima podigli ljestvicu i takvo nešto trenutno ne postoji na tržištu.

Jesu li kupci mogli sami birati kakvu opremu žele?

Ivan Barukčić: Jesu. Kupcu pružamo kompletnu uslugu. Imamo showroom, u kojem smo izložili opremu koju kupac dobiva unutar prodajne cijene. Međutim, ako netko želi nešto više ili drugačije, i za to smo otvoreni. Štoviše, mislim da smo na tržištu jedini koji će napraviti sve što poželite. I po tome smo poznati.

Znači, ako kupac želi bazen u stanu, vi ćete ga postaviti?

Ivan Barukčić: Ispunjavamo želje, ali samo one koje su u skladu s građevinskom dozvolom.

Filip Šparavec: I s fazom izgradnje. Jer sad smo već u poodmakloj fazi i bilo kakve veće izmjene mogu se teže napraviti.

Imate li jednog izvođača radova ili ste angažirali više njih?

Ivan Barukčić: Imamo više izvođača. Ima nas dosta u matičnoj tvrtki i koordiniramo cijeli proces. Naša logika je da ne uzimamo jednog glavnog izvođača. Formalno ga imamo, ali sve podizvođače direktno ugovaramo.

Koliko je firmi angažirano?

Ivan Barukčić: Od 25 do 30. Voljeli bismo kad bi na tržištu postojale velike tvrtke koje bi mogle izvesti sve potrebne radove na razini koju tražimo. Nažalost, nema ih i ovo je naša formula za to kako doći do proizvoda koji želimo. Tako da biramo, organiziramo i kontroliramo puno malih izvođača.

Ima li u Zagrebu uopće više ovako atraktivnih zemljišta?

Filip Šparavec: Kvalitetnih zemljišta je sve manje i manje. S time da su sve skuplja i skuplja.

Koliko iznose te cijene po kvadratu?

Filip Šparavec: Teško je to točno reći. Netko vam to gleda s prihodovne strane projekta pa govori o nekom postotku. Govorim to sa strane prodavatelja zemljišta. Ima dosta zemljišta za koja nisu riješeni imovinsko-pravni odnosi. U takvim slučajevima o cijeni se i ne razgovara dok se ne riješi vlasničko pitanje. Onda imate zemljišta s upitnom kvalitetom okolne infrastrukture, a koja unatoč tome imaju izrazito visoke cijene.

Razumijem. Koja je to onda prosječna cijena kvadrata kvalitetnog zemljišta u Zagrebu?

Filip Šparavec: Za kvalitetna zemljišta cijena se kreće od 500 do 600 eura po kvadratu pa naviše. Naravno, sve ovisi o veličini čestice i o masi drugih stvari, tako da tu cijenu uzmite sa zadrškom.

Ivan Barukčić: Kvalitetan projekt teško možete ostvariti na malim česticama. Možemo izgraditi jednu zgradu s tri stana, uz visoku kvalitetu opreme, ali tu nemate kvalitetu stanovanja. U Francu i u našim prijašnjim projektima ipak imate veliki građevinski obuhvat te postajete dio velikog uređenog prostora. Dobijete višu kvalitetu življenja.

Razvijate li još nešto u Zagrebu, imate li u planu nove projekte?

Filip Šparavec: Planiramo, ali ne možemo vam zasad otkriti ništa više od toga.

Pretpostavljam da će i on biti veći projekt? Barem ste dosad takve gradili.

Filip Šparavec: Puno nas je i naš trošak nije zanemariv. Unutar grupe imamo dvije tvrtke. Jedna se bavi održavanjem i upravljanjem objektima dok je druga matična firma. To su dvije odvojene tvrtke u kojima ukupno radi 25 ljudi.

Prije godinu, dvije razmišljali ste o gradnji premium doma za starije osobe u Splitu. Je li taj projekt još uvijek živ?

Filip Šparavec: Ne. To smo svojedobno razmatrali. Napravili smo dublju analizu nakon koje smo odustali od tog projekta.

Prošle godine osnovali ste tvrtku imena Franc Samobor. Je li to najava izgradnje kompleksa sličnog zagrebačkom Francu?

Filip Šparavec: To je jedan od novih projekata koje ćemo promovirati u skorije vrijeme. Neće biti u mjerilu kompleksa u Zagrebu, već manji, ali na toj razini kvalitete.

Spomenuli ste problem zemljišta u Zagrebu. Što će po tom pitanju donijeti novi Generalni urbanistički plan?

Filip Šparavec: Novi GUP ima pozitivnih i negativnih strana. Pozitivna strana je očuvanje zelenih pojaseva i izgradnja infrastrukturnih sadržaja. Međutim potrebno je revitalizirati velike građevinske čestice kao što su stara klaonica i Gredelj, a koji bi omogućili projekte priuštivog stanovanja i premium livinga. Negativna strana novog GUP-a je potencijalno novo povećanje cijena stanova, a koje su ionako, kao što smo već spomenuli, na rekordnim razinama.

Zbog čega mislite da će novi GUP povećati cijene?

Filip Šparavec: Razlog povećanja cijena je smanjena ponuda u odnosu na potražnju, odnosno povećanje cijene dostupnih građevinskih zemljišta koja poskupljuju investiciju. U 2023. u Zagrebu se izgradilo samo 3000 novih stanova, a potrebno ih je 10.000. Bojim se da će novim GUP-om i ukidanjem građevinskih zona ta razlika biti još veća. Novi GUP natjerat će investitore na ulaganje izvan Zagreba.

Sve donedavno privatni investitori imali su gotovo odriješene ruke, što Zagrebu nije donijelo ništa dobro. Zar nije došlo vrijeme da se tome stane na kraj?

Ivan Barukčić: Ne bih se u potpunosti složio s vama. Uvijek se kritizira privatne investitore. Investitor radi ono što mu omogućava GUP. Nitko ne može dobiti dozvolu ili izgraditi nešto što nije unutar tih mjerila. GUP se danas orijentira na česticu, na malo mjerilo, što je pogrešno. Nekada se to radilo puno bolje, kada su se planirali cijeli kvartovi. Izgradnja i razvoj infrastrukture išli su ruku pod ruku. Danas se u jednom kvartu gradi manje, u drugom više, a infrastruktura to ne prati. Bilo bi dobro kad bi GUP otvorio novi potencijal za gradnju. Ne nužno za nas, već za bilo kojeg investitora. Dapače, nismo mi protiv priuštivog stanovanja. To nam je isto interesantno. Mislimo da bismo svoje znanje mogli primijeniti i na takvim projektima, ali tu trebamo grad ili državu kao partnera.

Osim Gredelja i stare klaonice, vidite li još neki prostor na kojem bi se mogao izgraditi veći broj stanova?

Ivan Barukčić: Velesajam je interesantan. Primjeri koje smo vidjeli na Zapadu govore da se takvi sajmovi izmještaju izvan grada, a otvara se nova lokacija za život. Kad uzmete površine Gredelja, Velesajma i klaonice, to bi donijelo enormnu količinu stanova koje bi se plasiralo na tržište. Kvaliteta stanovanja nisu samo vrhunski parket i pločice, već cijeli prostor. Da u blizini imate vrtić, školu i dom zdravlja.

Kakav imate odnos s gradskom vlašću?

Ivan Barukčić: Korektan. Surađujemo s gradskim uredima za izdavanje dozvola i urbanizam. Procesi izdavanja dozvola su dugotrajni. To bi se moglo skratiti, ali stvarno nemamo ništa drugo posebno im prigovoriti.

Koliko traje izdavanje građevinske dozvole?

Filip Šparavec: U najboljem slučaju godinu i pol, ako sve teče savršeno, bez ikakvih prepreka.

Ivan Barukčić: Problem je to što je GUP poprilično nedefiniran. Ima dosta stavki koje su dvosmislene. S referentom ne možete donijeti konačan zaključak, pa se predmet diže na višu instancu, što produljuje proces.

Vratimo se na vaš biznis. Zbog čega ste se odlučili na rebranding i promjenu imena Alfa stan grupe u MADO grupu?

Filip Šparavec: To je proces koji traje sad već godinu dana. Kad smo Ivan i ja ušli u Upravu, htjeli smo unijeti novu energiju. Željeli smo donijeti nešto novo i modernije. Osim toga, ljudi su nas jako često brkali s tvrtkom Alfa stan, a koja je sasvim poseban poslovni subjekt i nema veze s Alfa stan grupom. Prije smo s njima surađivali na nekim projektima, ali smo se razišli prije gotovo tri godine. To su dva glavna motiva za rebranding.

Vlasnik MADO grupe je vaš otac Dean Šparavec. On se prije pet godina spominjao uz aferu s bivšim šefom Janafa. Tad se dosta spominjala Alfa. Je li vas i ta negativna konotacija ponukala na promjenu imena?

Filip Šparavec: Ne. Kao što sam objasnio, glavni motiv za rebranding bila je želja za nečim novim i da izbjegnemo komunikacijsku zavrzlamu jer postoji tvrtka slična imena, što nam je pravilo dosta problema. O rebrandingu govorimo posljednje dvije godine, a prije godinu i nešto krenuli smo s prvim natječajem, prvo za ime, onda oko vizualnog identiteta i svega ostaloga.

Razmišljate li o širenju tvrtke? Možda kupnjom neke druge firme?

Filip Šparavec: Što se tiče broja zaposlenih, sigurno ćemo rasti. O akviziciji neke druge tvrtke trenutno ne razmišljamo. Pogotovo ne u segmentu izvođenja radova. Čisti smo developeri, oni koji se bave nadzorom, inženjeringom i prodajom. Planiramo to i ostati.