Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika neke nekretnine koja služi za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova zgrade.

Odluku o visini pričuve po četvornom metru neto površine stana donosi većina suvlasnika i takva odluka je obvezujuća za sve suvlasnike. Bitno je naglasiti da se prilikom odlučivanja većina glasova računa po neto površini stanova (posebnih dijelova nekretnine), a ne po broju suvlasnika.

U zgradama s dobro organiziranom upravom suvlasnici sklapaju međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju s izabranim upraviteljem te dogovaraju visinu zajedničke pričuve prema financijskim mogućnostima i potrebama održavanja zajedničkih dijelova zgrade.

U konkretnom slučaju upravitelj u suradnji s predstavnicima zgrade donosi plan predviđenih poslova za održavanje, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje. Na temelju predviđenih troškova određuje se visina pričuve izražena po kvadratnom metru stana.

>>> Ako vam ništa nije jasno o tome kako se upravlja vašom zgradom, pročitajte ovo

Prema zakonu, minimalni iznos pričuve iznosi 1,53 kune po kvadratnom metru. Taj zagarantirani iznos plaćaju suvlasnici u zgradama u kojima vlada tzv. prinudna uprava, odnosno tamo gdje suvlasnici nisu uspjeli donijeti ključne odluke o upravljanju zgradom.

Minimalni iznos pričuve najčešće pokriva samo troškove redovnog održavanja, ali u pravilu nije dovoljan za kvalitetnije održavanje i obnovu, osobito starijih zgrada, u kojima se javlja potreba za značajnijim kapitalnim ulaganjima poput obnove fasade, krova, dizala i drugih zajedničkih dijelova.

U slučaju takvih izvanrednih troškova upravitelj i predstavnik stanara suvlasnicima najčešće predlažu povećanje pričuve, uz mogućnost kreditiranja investicijskih zahvata.

Međutim u praksi je teško donijeti odluku o povećanju pričuve zbog nekog konkretnog zahvata jer je za poslove koji premašuju okvir redovitog upravljanja potreban pristanak svih suvlasnika. Kako u zgradama žive ljudi različitog socijalnog statusa, za neke je neprihvatljiv svaki veći izdatak.

U iznimnim slučajevima, kada je riječ o nužnim zahvatima, nije potreban pristanak svih suvlasnika ako oni koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova odluče da se učini poboljšanje, uz uvjet da sami snose troškove ili se ti troškovi mogu pokriti iz postojeće pričuve.

Ako se pak na inicijativu upravitelja ili nekog suvlasnika predloži povećanje pričuve, o tome se odlučuje natpolovičnom većinom, pri čemu suvlasnici koji se protive imaju pravo tražiti od suda da svojom odlukom odredi stvaranje primjerene zajedničke pričuve ili primjereno povećavanje, odnosno smanjivanje te pričuve koju je odredila većina. Pritom sud prilikom određivanja pričuve, osim o predvidivim troškovima, vodi računa o imovinskom stanju svih suvlasnika.

Najbolja preventiva za izbjegavanje mogućih sporova među suvlasnicima je kvalitetno planiranje. Stoga prilikom određivanja pričuve treba obuhvatiti i predvidive troškove većih zahvata u dužem razdoblju. Na taj način moguće je akumulirati višak sredstava (fond) za financiranje takvih zahvata.

Zakonom je predviđeno da svaka zgrada ima svoj žiroračun na koji se uplaćuje pričuva, ali ako se suvlasnici tako dogovore, mogu pričuvu uplaćivati i na poseban transakcijski račun otvoren kod upravitelja, koji je prikupljenim sredstvima dužan raspolagati strogo namjenski. Pored troškova održavanja, iz pričuve se plaćaju naknade za rad upravitelja i predstavnika stanara.

Jedan od problema koji opterećuje upravljanje zgradama rašireno je neplaćanje pričuve, unatoč činjenici da je to zakonska obveza. O naplati pričuve brinu se upravitelji koji su dužni poduzimati sve potrebne zakonske mjere, uključujući prisilnu naplatu putem javnog bilježnika ili suda. Potraživanja zajedničke pričuve zastarijevaju nakon tri godine od datuma dospijeća, što znači da u navedenom roku treba pokrenuti postupak prisilne naplate.

Upravitelj je dužan voditi evidenciju iz koje je vidljivo stanje pričuve i obveza te kretanje prihoda i troškova zgrade, a najmanje jednom godišnje putem predstavnika stanara treba objaviti financijsko izvješće koje sadrži podatke o svim troškovima u protekloj godini. Neovisno o tome, u bilo kojem trenutku na zahtjev suvlasnika upravitelj je dužan omogućiti i uvid u tekuće poslovanje na žiroračunu.