Koristeći izvorne podatke iz kupoprodajnih transakcija evidentiranih u Poreznoj upravi, stručnjaci Ekonomskog instituta Zagreb proanalizirali su prosječne cijene, veličinu i starost različitih tipova nekretnina - stanova i apartmana, obiteljskih kuća, poslovnih nekretnina te građevinskih, poljoprivrednih i šumskih zemljišta u razdoblju od 2012. do 2017. godine.

Za svaki pobrojani tip nekretnine i za svaki pokazatelj prikazani su podaci na nacionalnoj razini, na razini županija i jedinica lokalne samouprave te na razini katastarskih općina Grada Zagreba.

Publikacija je namijenjena širokom krugu korisnika.

'Ona je proizašla iz Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina donesenog 2015. godine i taj pregled tržišta ima nekoliko uloga. S jedne stane prvenstveno je namijenjen procjeniteljima koji rade procjene nekretnina bilo za sudske, bilo za gospodarske postupke, a onda je rađen za posrednike (agencije za nekretnine) i sve one koji se na neki način bave prometom nekretnina. Konačno, publikacija će poslužiti i građanima', ističe za tportal Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu graditeljstva.

Kako je riječ o prvom takvom dokumentu, on obuhvaća duže razdoblje, a ubuduće će se raditi na godišnjoj razini. Cilj je da se dobije transparentan pregled tržišta nekretnina kako bi se izbjegli 'tržišni baloni' i krize koje oni mogu izazvati.

Istraživanje pokazuje kako je u promatranom razdoblju od šest godina na hrvatskom tržištu nekretnina ostvareno ukupno 536.811 transakcija.

Zanimljivo je da je najveći broj kupoprodaja realiziran s poljoprivrednim zemljištem, ukupno 220.459, a tek onda slijede stanovi i apartmani koji su ostvarili ukupno 103.193 transakcije te građevinsko zemljište sa 74.378 transakcija.

Ukupna vrijednost transakcija u 2012. godini iznosila je 22,4 milijarde kuna, a u 2017. porasla je na 27,8 milijardi kuna.

Najznačajniji udio u vrijednosti transakcija na tržištu nekretnina imaju stanovi, na koje se odnosi 35,4 posto vrijednosti ugovorenih transakcija, zatim različite nekretnine, građevinska zemljišta, kategorija ostalo te poslovni prostori.

Kada je riječ o kretanju kupoprodajnih cijena, Maruška Vizek, jedna od autorica studije, ističe za tportal kako su trendovi usko vezani za poslovni ciklus. Tako je srednja vrijednost (medijan) cijena stanova padala sve do 2015. godine, kada je iznosila 7858 kuna po kvadratnom metru. Nakon toga se oporavlja, da bi u 2017. godini dosegnula 8310 kuna po kvadratnom metru, što je još uvijek ispod razine iz 2012. godine, i to za 343 kune.

Međutim, kada se analiziraju trendovi na razini jedinica lokalnih samouprava, na vidjelo izlazi sva heterogenost hrvatskog prostora i lokalnog ekonomskog razvoja.

'Podaci koji će biti dostupni u Pregledu tržišta nekretnina jasno i vrlo slikovito indiciraju da ruralno-kontinentalni dijelovi zemlje izumiru i demografski i gospodarski, dok cvjetaju život i gospodarska aktivnost na tržištu nekretnina u Zagrebu, u većim kontinentalnim gradovima te posebice u priobalnim županijama i jedinicama lokalne samouprave', pojašnjava za tportal Vizek.

Pokazatelji kupoprodajnih cijena nekretnina po lokalnim jedinicama pokazuju da je turizam čimbenik koji najznačajnije utječe na formiranje cijena. O tome zorno svjedoče podaci o cijenama stanova i apartmana, iz kojih je vidljivo da je među sedam županija s najvišim cijenama čak čest jadranskih.

Kako distribucija cijena na hrvatskom tržištu nekretnina sadrži značajan broj ekstremnih vrijednosti, autori publikacije su radi objektivnijeg prikaza prilikom izračuna prosječnih vrijednosti koristili srednju vrijednost (medijan), a ne aritmetičku sredinu, koja je puno osjetljivija na ekstremne vrijednosti podataka.

'Medijan je najmanje osjetljiv na prisutnost ekstremno visokih kupoprodajnih cijena i ekstremno niskih kupoprodajnih cijena, zbog čega u slučaju kupoprodajnih cijena nekretnina on predstavlja puno objektivniju mjeru prosječne vrijednosti kupoprodajnih cijena nekretnina od aritmetičke sredine', pojašnjava Vizek.

Sličan slučaj događa se i prilikom izračuna prosječnih plaća, gdje medijalna plaća predstavlja puno realniju mjeru one prosječne jer na nju ne utječu ekstremno visoke plaće koje prima neznatna proporcija od ukupnog broja zaposlenih.

Publikacija koja donosi značajan napredak u transparentnosti tržišta nekretnina bit će predstavljena javnosti početkom idućeg tjedna, a Ministarstvo graditeljstva najavljuje i izradu alata koji će građanima olakšati procjenu vrijednosti njihovih nekretnina.

'Sljedeći korak je izrada metodologije za masovnu procjenu vrijednosti nekretnina. Kada odaberemo metodologiju, napravit će se web kalkulatori pomoću kojih će svaki građanin moći dobiti brzinsku procjenu toga koliko vrijedi njegova nekretnina', otkriva tportalu Uhlir, naglašavajući da je za izradu takvog alata potrebno još upotpuniti i srediti podatke.