Sudbina vizionara nepredvidiva je i često nezahvalna. Dok ih jedni kite lovorikama, drugi bi ih najradije spakirali u luđačku košulju. Tako je i zagrebačka javnost, kada se radi o investitoru Cvjetnog prolaza, podijeljena. Jedni ga proglašavaju ga mučenikom ignorancije građana i spasiteljem u čijim je rukama sudbina Donjeg grada. Nude mu se sljedeće lokacije gradskog centra na kojima će se štakornjaci pretvoriti u nove palače. Ali postoje i oni koji se ne slažu. Prvenstveno govorim o onima koji ne protestiraju glasno (a takvih je najviše), nego o onima koji šute iz puke nelagode. Njima su hvalospjevi u novinama na određen način dirljivi jer je gotovo nemoguće ostati ravnodušan prema iskrenom uvjerenju vizionara da je veliko i dobro djelo učinio za ljubav svom voljenom Zagrebu. Ali ono što ih u tom prizoru zapravo dira je onaj osjećaj nelagode od pomisli: kako mu priopćiti neugodnu istinu da je sagradio potpuno promašen projekt?

Točno je da postoji povijesna nepravda prema zagrebačkim vizionarima i graditeljima te vječni otpor konzervativnih građana promjenama, ali ovo nije samo još jedno 'ružno' pročelje koje je nagrdilo šarm starog trga. Ne treba više govoriti o porazu demokracije, nedostacima urbanističkih instrumenata i pravničkom cinizmu koji legitimira prostornu nepravdu.

Projekt je prije svega promašen jer je, usprkos tome što se investitor hvali svojim 'poštovanjem prema zahtjevima konzervatora te prema tradiciji i morfologiji arhitekture donjogradskih blokova' (citat sa službene stranice), morfologija tog donjogradskog bloka izmijenjena do neupotrebljivosti za stanovanje kao njegove primarnu funkcije.

Ali nije samo narušena kvaliteta postojećih stanova kojima je osvjetljenje prepolovljeno pa, umjesto u sunce, gledaju u ventilacijske kanale. Trećina novoizgrađenih stanova, koji se prodaju pod konceptom reinterpretacije stanovanja u bloku, upitne su upotrebljivosti prema kriterijima tog istog stanovanja. Vlasnici skupih kvadrata opravdano će platiti visoku cijenu lokacije, garaže u centru i takozvane dodatne opreme. Ali ne i preblisko susjedstvo u kojem pilje jedni drugima u tanjur jer im jedini prozori gledaju na usko zajedničko dvorište. Svojim pomodnim pročeljem i domaćinskom atmosferom stanovanja, luksuzno seoce na krovu bloka više podsjeća na suvremeni studentski dormitorij, nego na privatni raj za bogatog hedonista.

Graditelji projekta tvrde da se njihovim projektima 'spomenička baštinu čuva, štiti i osuvremenjava novim vrijednostima'. Osim što se na Cvjetnom radi o potpunom nerazumijevanju gradbene strukture te prenagloj transformaciji prostornih (ali i kulturnih, ekonomskih, vlasničkih i socijalnih) odnosa u bloku. Ovakva brzina transformacije ne može biti održiva i zapravo predstavlja ekološko nasilje.

Ekološki je nasilno i neodrživo zato što se prostorni, ekonomski i društveni razvoj Donjeg grada treba događati simultano na više lokacija. Upućeni u računicu trgovačko-stambenog kompleksa na Cvjetnom znaju da donjogradski prostor nije pogodan za ovoliku koncentraciju trgovačkih sadržaja na centralnom mjestu. Investicija takvog tipa zatvorila je mogućnost sličnih investicija u širem centru dok god se kupovna moć Zagrepčana, čitaj BDP Zagreba, ne udvostruči. Također je dobro pitanje ono zašto se projekt takva opsega nije iskoristio za regeneraciju zanemarenih dijelova Donjeg grada s velikim potencijalom, poput bloka ispod Britanca, onoga iznad Svačićeva trga ili čemernog bloka tvornice Badel na Kvatriću

Zbog svega toga, hvalospjevi vizionaru i investitoru te napisi po novinama koju su popraćeni kartom sljedećih velikih projekata u samom centru Donjeg grada krajnje su upitni jer promoviraju potpuno pogrešan pristup obnovi.

Međutim, ne treba zaboraviti to da su jednako opasni i glasovi dijela kleinburgerovske javnosti, 'pravih' Zagrepčana ( kojima, nota bene, protesti povjesničara-konzervatora, kulturnih i eko-aktivista pušu u leđa) koji misle da je Donji grad dovršena priča, da se ne može nadograđivati te da se u blokovima imaju urediti perivoji i vrtni paviljoni. Svaki spomen bilo kakve dovršenosti jednog živog organizma također je nespojiv s idejom grada. Unutrašnjost blokova možda i jest šarmantna, ali je sve samo ne dovršena te je u svakom pogledu jednako neodrživa kao projekt na Cvjetnom. Neodrživi su prazni lokali, oronule fasade, napuštene radionice i tvornički kompleksi. Neodrživ je jadan kulturni i noćni život i nedostatak suvremenih urbanih standarda. Donji grad zbog svega toga vidljivo propada. Prazne se njegove škole, a fakulteti i poslovanje sele se na periferiju. Negativan demografski saldo nemoguće je promijeniti održavanjem statusa quo.

U praktičnom smislu, u međuvremenu i dok se hlade glave, kompleksu na Preradovićevu trgu treba dopustiti da živi. Treba vidjeti koliko će nova gradnja dati ili oduzeti gradskom centru. Može li ona ostvariti ravnotežu s okolnim prostorom ili će usisati događanja s trga i zauzeti terase okolnih kafića. Hoće li prolaz doista biti otvoren javni prostor 24 sata ili će ga, zbog nepoželjnih beskućnika, početi zaključavati. Hoće li građani dolaziti samo kupovati ili će obećani kulturni prostori nadomjestiti Kino Zagreb. Što je s planiranim probojem prolaza na Gundulićevu? Može li garaža doprinijeti rasterećenju prometa u mirovanju ili će bujica dvosmjerne Gundulićeve povećati prometni kaos donjogradskog tranzita?

Projekt na Preradovićevu trgu pokazao je to da se Donji grad može graditi, ali je to pokazao na loš način. Koristiti ga kao primjer uspješne obnove, bila bi obmana. Velika šteta koju je učinio ovaj projekt jest i očita polarizacija dviju jednako neprihvatljivih opcija. Sadašnja situacija blokira kritičku i konstruktivnu raspravu o stvarnoj kvaliteti realiziranog projekta te ukupnom razvoju Donjeg grada. Zato je on prvenstveno gradski poraz.