Zaboravljeno u kaosu kulturnog i moralnog nihilizma, stanovanje je danas odraz naše sveopće gospodarske i društvene krize. Kao većina ostalih stvari, i ono je postalo roba, a istraživanja tržišta su pokazala da su komotan život i naša ovisnost o 'napretku' učinili da i stanovanje konzumiramo preko mjere i stvarne potrebe. Za urbanu populaciju, u deliriju sveopćeg hrvatskog privatluka, vlastiti stan je postao fetiš. Cijena tog napretka je da, dok jedni (kreditno sposobni) životom u skupim stanovima nerealno dižu standard i cijenu stambenog prostora, neki drugi (kreditno nesposobni) stanuju na rubu stambenog standarda.

Cijena stana je visoka jer je ukupna produktivnost u gospodarstvu uvijek rasla brže od produktivnosti izgradnje stanova. Zbog viška dohotka stanovi su se više tražili nego što ih je bilo na tržištu. Tako se konstantno kreirala cijena koja se mogla platiti jedino zaduživanjem. Stalnim porastom BDP-a situacija se ne mijenja jer građevinarstvo uvijek 'zaostaje', a cijena stanovanja, u usporedbi s drugim uslugama, tijekom radničkog životnog vijeka konstantno raste. Stan poskupljuje i činjenica da je vrijednost zemljišta uvijek previsoka. Običnim rječnikom, njome se spekulira. Ako pritom zarada od prodaje zemljišta ne ide građevinskim investitorima nego zemljoposjednicima, onda je jasno da taj gubitak mora nadoknaditi kupac stana.

Efikasna gradnja je subverzivna!

Ova se ekonomska računica, neumoljiva poput fizikalnih zakona, u posljednjem stoljeću pokušala zaobići svim sredstvima. Vlade cijeloga svijeta ispucale su arsenal političkih, ekonomskih i tehničkih mjera kako bi pojeftinile stanovanje. I Hrvatska je do danas štošta isprobala. Ne samo da smo uvođenjem društvenog vlasništva prilično smanjili spekulaciju zemljištem, nego smo 60-ih de facto raspolagali inovacijama koje su proizvodnju stanova približile konceptu proizvodnje na traci. Za one koji ne znaju, zapruđanski i borongajski stambenjaci predstavljali su vrhunac tehnologije i organizacije stambene izgradnje. Ove oljuštene limenke bile su u potpunosti projektirane i tehnološki izvedene prema našim tadašnjim potrebama i mogućnostima. Tehnologija je ubrzo postala toliko uspješna da su se limenke gradile od Ljubljane do Skopja. Nažalost, sustav njihove gradnje nije se dalje razvijao jer, ukratko, nije odgovarao socijalističkom tržištu.

Političkim komesarima nikako se nije svidio koncept u kojem efikasnost rezultira viškom radne snage. Direktori građevinskih poduzeća, pravi socijalistički tehnomenadžeri koji su već vrtjeli velike poslove diljem nesvrstane Afrike, opirali su se ovakvoj gradnji jer ona, zbog svoje niže cijene, nije mogla jamčiti profit dovoljan da se održi zapošljavanje velikog broja radnika. Nedaće su nastale i zbog činjenice da je ovakva izgradnja zahtijevala dodatnu izobrazbu građevinskih radnika. Upravo je to ključ neuspjeha koji se nalazi iza svih velikih planova o modernizaciji, mehanizaciji ili optimizaciji građenja. Umjesto da je efikasnost značila višak slobodnog vremena koje će koristiti za razvoj znanja i ljudskih potencijala, efikasnost je u zapadnoj civilizaciji malo značila ako nije služila povećanju profita ili ako je prijetila reorganizacijom poretka i profita.

Osnivanjem samostalne Hrvatske naslijedili smo probleme prijašnjeg sustava. Doduše, stvoren je moderniji zakonski okvir koji je rekonstruirao i oslobodio stambeno tržište, pokrenuti su novi programi poticanja stambene štednje i državne potpore stanogradnji. Ipak, još uvijek je broj kućanstava koja traže stan veći od ponude stanova, a hrvatsko tržište stanova u svojoj osnovi je državno jer se kod nas ne radi o pravom tržišnom modelu. Cijene reguliraju državni mehanizmi kamuflirani u kamatne stope i uvjete financiranja kupnje stanova. Aktualno Vladino interveniranje na tržištu stanova, usprkos kratkoročnoj popularnosti, dugoročno će uzrokovati njegovu nestabilnost.

Mnogi aspekti krize današnjeg hrvatskog gospodarstva i društva mogu pronaći svoj odraz u stanju na tržištu nekretnina. Na neki način, cijela naša ekonomija zasnovana je na konceptu trženja imovinom. Sudbina koja je zatekla mnoga poduzeća možda se dogodila upravo stoga što su se mnogi vlasnici tvornica, umjesto da upravljaju razvojem, ponašali kao vlasnici imovine. Baš kao što nam je bezidejna ukupna ekonomska politika, takva nam je i stambena politika. Umjesto da imamo efikasno organiziranu proizvodnju, poreze i tržište stanova, bavimo se uglavnom trgovinom. Shodno tome, ideja vlasništva nad nekretninom svodi se na akumulaciju kapitala. Budući se kod nas nekretnine ne oporezuju, našem se čovjeku isplati posjedovati nekretninu u centru grada čak i ako mu zjapi prazna i propada. Posjedovanje nekretnine se još uvijek, baš kao u vrijeme naših djedova, doživljava kao oblik štednje.

Drugi aspekt naše ekonomske krize je nakaradna privatizacija. Pandan privatizacijske pljačke tvornica na stambenom tržištu zapravo se dogodio zakonom o otkupu stanova iz 1992. Po bagatelnoj cijeni kupljeni su stanovi koji su zapravo već jednom bili plaćeni. Socijalistički slogan 'Stanovanje za svakoga' preveden je u onaj privatizacijski 'stan za svakoga', a država je prihode utopila u tekuću potrošnju. Tako je suverena Hrvatska uskoro postala zemlja s najvećim udjelom građana u vlasništvu stambenog fonda. Dok samo 36 posto njemačkih kućanstava živi u vlastitoj nekretnini, u današnjoj Hrvatskoj tako ih živi preko 90 posto. Umjesto da su SIZ-ovi pretvoreni u investitore koji će proizvoditi novi stambeni fond, a financirati ga iz renti postojećeg. Ako ćemo pošteno, 90-ih se na stambenom tržištu dogodila svojevrsna kapilarna privatizacija odozdo, u kojoj smo svi zajedno izmešetarili imovinu vlastitih gradova i općina.

U stanogradnji je bilo mnogo korupcije. Svi koji su sudjelovali u proizvodnji urbanističkog kaosa, od malih investitora do gradskih urbanista, bili su dio hobotnice. Rezultat je očit u raspadnutom urbanizmu nakaradnih vila velegradskih predgrađa ili špiljskih hramova uklesanih u betoniziranu obalu Jadrana. Za našu stambenu neimaštinu zato treba kriviti i lokalne vlasti naših općina i gradova koji su lošom urbanističkom politikom i neznanjem upravljanja negativno utjecali na stambeno tržište. Zemlja bez urbanizma ne može imati ni stambenu politiku.

Nedostatak proizvodnje znanja je još jedan aspekt naše krize koji se osjeća u stanogradnji.
Dok god takozvani instituti za građevinarstvo i urbanizam ne počnu, osim profita, ponovno proizvoditi znanje, teško je očekivati pomake u stanogradnji. Pogotovo zato što današnja kultura stanovanja zahtijeva nove uvide iz humanističkih znanosti. U našoj civilizaciji, stanovanje (pogotovo ono kolektivno i svima dostupno) ima važnu sociološku i antropološku dimenziju. Ono je temelj naše urbanizirane humanosti. Nažalost, znanje o današnjem stanovanju i njegovim raznolikim aspektima je manjkavo. Kao da smo tranzicijom spiskali 20 godina života i probudili se u nekom novom društvu koje i dalje ima stari problem.