Nezadovoljnih će zasigurno biti mnogo, no prijedlog poreznih izmjena koje se odnose na porezni tretman stambenih jedinica dugo je iščekivani iskorak nabolje. Porezna politika, i to konkretno prenisko porezno opterećenje prihoda od kratkoročnog turističkog najma, nepostojanje sveobuhvatnog i progresivnog poreza na imovinu i postojanje izuzeća od primjene poreza na dohodak ostvarenog od otuđenja nekretnina i imovinskih prava, stvorila je poticajno okružje u kojem su stambene jedinice tijekom vremena sve više služile za zarađivanje, a sve manje za stanovanje.

Porezna politika je stoga ona politika koja se prva mora mijenjati da bi se poražavajući trendovi koji se u Hrvatskoj bilježe od njezinog osamostaljenja ili preokrenu ili (ako ništa drugo) zaustave.

O kakvim je to trendovima riječ? Podaci iz prethodna tri Popisa stanovništva sugeriraju da se u Hrvatskoj kontinuirano povećava broj i udio stambenih jedinica koje ne služe za stambene svrhe, što znači da se istovremeno kontinuirano smanjuje i broj i udio stambenih jedinica koje služe za stambene svrhe.

U 2001. stambenih jedinica koje se ne koriste u stambene svrhe bilo je 455 tisuća i njihov udio u ukupnom stambenom fondu iznosio je 24,2 posto. U 2011. njihov broj povećao se na gotovo 740 tisuća, da bi u 2021. iznosio čak 959 tisuća jedinica, odnosno 40,1 posto ukupnog stambenog fonda. Drugim riječima, gotovo milijun stambenih jedinica u zemlji je, dobrim dijelom zahvaljujući poreznoj politici, ili prazno ili se koristi za turističke ili druge poslovne svrhe.

Velike regionalne razlike

Regionalna varijacija udjela broja stambenih jedinica koje se ne koriste za stanovanje u ukupnom broju stambenih jedinica je velika. Udio je očekivano veći u priobalnim, a manji u kontinentalnim županijama. Najveći udio stambenih jedinica koje ne služe za stanovanje bilježi se u Ličko-senjskoj županiji (čak 66,4 posto), Šibensko-kninskoj županiji (63,9 posto), Zadarskoj županiji (61,9 posto), Istarskoj županiji (51,5 posto) te Primorsko-goranskoj županiji (47,3 posto). U Splitsko-dalmatinskoj i Dubrovačko-neretvanskoj županiji udio stambenih jedinica koje se ne koriste za stanovanje iznosi 46,6 i 44,8 posto.

Od kontinentalnih županija, najmanji udio stambenih jedinica koje se ne koriste za stanovanje bilježi Grad Zagreb (24,1 posto), a najviši Sisačko-moslavačka i Koprivničko-križevačka županija (40,3 i 40,9 posto). Dakako, i unutar samih županija postoje značajne razlike u visini udjela stambenih jedinica koje se ne koriste za stanovanje u ukupnom stambenom fondu, pri čemu u priobalnom pojasu po visini udjela dominiraju lokalne jedinice koje se nalaze uz samu obalu ili na otocima.

Čemu tolika drama?

Legitimno je postaviti i pitanje zašto se radi tolika drama oko načina korištenja stambenih jedinica i zašto su nam uopće potrebne izmjene porezne politike kako bi se reguliralo to pitanje kada 90,5 posto kućanstava u Hrvatskoj načelno živi u vlastitim stambenim nekretninama (što bi sugeriralo da velika većina građana ima riješeno stambeno pitanje). Problem je u tome što podatak o udjelu kućanstava koja žive u vlastitim stambenim jedinicama prikriva stvarno stanje stambenih potreba dijela tih kućanstava.

Naime stopa prenapučenosti stambenih jedinica u Hrvatskoj iznosi 33,4 posto i jedna je od najvećih u Europskoj uniji. Hrvatska djeca se iz roditeljskih domova iseljavaju u prosjeku tek s pozne 33 godine, a istovremeno rezultati nedavno objavljene ankete poznatog lanca trgovina namještajem sugeriraju da u 35 posto hrvatskih kućanstava barem jedna osoba koristi dnevnu sobu za spavanje.

To znači da svaka treća hrvatska obitelj koja nominalno živi u vlastitim nekretninama živi u neadekvatnim stambenim uvjetima (ne zbog vlastitog izbora, već iz nužde), bilo da je riječ o premalim stambenim jedinicama, bilo o životu u višegeneracijskim kućanstvima. Nema potrebe posebno objašnjavati da u ovakvim uvjetima nema ni govora ni nade za preokretanje negativnih demografskih trendova. Nepriuštivo stanovanje, kao posljedica ogromnog rasta potražnje za stanovima koji ne služe za stanovanje, nego za zarađivanje, prvenstveni je razlog za ovakvo stanje i to se stanje ne može promijeniti dok se ne promijeni porezna politika koja ga je i izazvala.

Valja također demontirati mit koji se često spominje u javnom prostoru - to da se priuštivost stanovanja može poboljšati izgradnjom novih stambenih jedinica. Povijest nam sugerira da to naprosto nije istina. Naime između dva zadnja Popisa stanovništva broj stambenih jedinica koje su ili prazne ili služe u turističke i druge poslovne svrhe povećao se za 219 tisuća. U istom vremenskom razdoblju u Hrvatskoj je izgrađeno 101 tisuća stambenih jedinica. To teoretski znači da je građevinska industrija u proteklih deset godina uspjela zadovoljiti svega 46 posto nove potražnje za stambenim jedinicama koje se ne koriste u stambene svrhe, a ona je uvelike potaknuta neadekvatnim poreznim politikama i pri tome se uopće nije ni dotakla potražnje za stambenim jedinicama koje služe za stanovanje.

Priuštivost stanovanja se smanjuje

Ovaj podatak, možda više nego bilo koji drugi, govori zašto u Hrvatskoj cijene stambenih jedinica rastu, a priuštivost stanovanja se smanjuje. Dok god raste poreznom politikom potpomognuta potražnja za stambenim jedinicama koje ne služe za stanovanje, već za štednju i zarađivanje, ne može se očekivati ni smanjenje pritisaka na rast cijena stambenih nekretnina i najamnina. Nije nebitno ni napomenuti to da oni koji kupuju stambene nekretnine da bi ih zatim držali praznima ili dali u kratkoročni turistički najam, čine to uglavnom gotovinom. Istovremeno, oni koji pokušavaju kupiti nekretninu da bi riješili svoje stambeno pitanje dominantno koriste bankovne kredite.

To znači da su kućanstva koja pokušavaju naći i kupiti adekvatnu stambenu jedinicu kojom bi riješili svoje stambeno pitanje već u startu u značajno lošijoj natjecateljskoj poziciji jer je kupnja stana gotovinom iz perspektive prodavatelja uvijek poželjnije rješenje od kupnje kreditom. Drugim riječima, uslijed porezne politike potražnja za stambenim jedinicama koje služe za zarađivanje istiskuje potražnju za stambenim jedinicama koje služe za stanovanje, što doprinosi rastu cijena stambenih jedinica i smanjenju njihove priuštivosti.

Hoće li predložene porezne izmjene u potpunosti riješiti problem? Sasvim sigurno neće. No one predstavljaju kvalitetan iskorak u pravom smjeru, pri čemu je izgledno da će se morati dorađivati u doglednoj budućnosti. U ovom trenutku je kvalitetnije riješeno pitanje poreznog opterećenja stambenih jedinica koje se koriste za kratkoročni turistički najam, kojih ima nešto više od 100 tisuća, a ono će se višestruko povećati u odnosu na dosadašnje opterećenje, što kroz povećanje paušala, a što kroz porez na nekretnine. Za sada nije predviđena porezna diferencijacija iznajmljivača domaćina u odnosu na one koji to nisu, a nema ni rješenja za nelegalni najam koji se odvija u takozvanom nekomercijalnom smještaju, posebice u stambenim jedinicama u vlasništvu stranih državljana.

Uvođenje puno kompleksnijeg i za provedbu izrazito složenog poreza na nekretnine također možemo smatrati pozitivnim iskorakom u smislu da se porezno dodatno opterećuje kratkoročni u odnosu na dugoročni najam. Međutim trenutni prijedlog ne rješava na adekvatan način gorući problem praznih stanova, kojih ima gotovo 600 tisuća. Razlozi za to su dobrim dijelom i objektivni jer Hrvatska u ovom trenutku nema kvalitetnu administrativnu podlogu za rješenje ovog problema. Predlaže se tako da će obveze plaćanja poreza na nekretnine biti oslobođene fizičke osobe poput djece ili roditelja koji žive u stambenim jedinicama u vlasništvu članova obitelji. Ovakvo rješenje nažalost otvara velik prostor za izbjegavanje plaćanja poreza na nekretnine jer će očito biti moguće jednog člana kućanstva, koji de facto živi u zajedničkom kućanstvu u jednoj stambenoj jedinici, fiktivno preseliti da zbog poreznih razloga formalno prebiva u dodatnoj i najčešće praznoj stambenoj jedinici.

Hoće li problem riješiti registar kućanstava?

Kako bi se ovakve situacije izbjegle, bit će potrebno ili pratiti podatke o potrošnji struje, plina ili vode ili će trebati uvesti registar kućanstava kako bi se točno znalo koja je stambena jedinica prazna, tko sačinjava pojedino kućanstvo i gdje to kućanstvo stvarno živi. Ovo prvo se za sada ne spominje, a ovo drugo (registar kućanstava) je u najavi i jednom kada taj registar zaživi, oporezivanje praznih stambenih jedinica moći će se riješiti na puno kvalitetniji način. Trenutni prijedlog poreznih izmjena ujedno ne predviđa ni ukidanje izuzeća od primjene poreza na dohodak ostvarenog od otuđenja nekretnina i imovinskih prava, čime bi se na sveobuhvatan način oporezivala kapitalna dobit ostvarena od prodaje nekretnina, što također doprinosi povećanju broja praznih stanova.

Ovaj problem bi se također mogao riješiti uvođenjem registra kućanstava, no u nedostatku tog registra postojeća izuzeća trebalo bi ukinuti. Tekući prijedlog poreza na nekretnine ujedno nije ni progresivan, a iako ima neke elemente vrijednosnog određivanja porezne osnovice, on i dalje nije pravi vrijednosni porez. Za takav porez trebat će dodatno poraditi na sustavu masovne procjene nekretnina, u kojem su, kada je riječ o stanovima, napravljeni veliki iskoraci, no pitanje određivanja vrijednosti obiteljskih kuća i dalje ostaje vrlo problematično.

Zbog svega navedenog tekući prijedlog poreznog tretmana stambenih nekretnina treba promatrati kao pozitivan prvi korak u pravom smjeru. Sama činjenica da se povećava porezno opterećenje stambenih jedinica koje se koriste za kratkoročni najam i pokušaj poreznog tretmana praznih stambenih jedinica predstavljaju kopernikanski obrat u hrvatskoj kolektivnoj svijesti i načinu života. Prijedlog doista prepoznaje uzroke krize stanovanja u Hrvatskoj, no izvjesno je da će se on u budućnosti morati dorađivati i rafinirati ako se želi postići i što je moguće veća pravednost poreznih izmjena, ali i njihova učinkovitost kada je u pitanju rješavanje krize stanovanja u Hrvatskoj.