Tržište nekretnina završilo je godinu u stagnaciji. Pao je broj transakcija i uglavnom je zaustavljen rast cijena. Prema podacima Porezne uprave u Zagrebu je 2022. zabilježeno 9868 prodanih stanova, a ove godine 6700 što je pad prometa od ne malih 32 posto. Sve to govori da tržište ulazi u izazovno razdoblje. Slaže se tim osnivač i direktor agencije Imperium Immobiliare Filip Brkan.

'Ono što vidimo je da su prodavatelji rabljenih stanova spremni korigirati svoje cijene što je u pravilu jedini način kako bi prodali svoju nekretninu. Smatram da do pada realiziranih cijena neće doći, no do pada traženih-oglašenih sigurno hoće', uvjeren je Brkan.

Prema istraživanju Imperium Immobiliarea razlika između tražene i realizirane cijene za rabljene stanove u Zagrebu prosječno je čak 23 posto.

'Ako prodavatelji budu spremni smanjiti tu razliku na 10-ak posto vjerujem da će u tom segmentu prodaje i kupnje biti', rekao je Brkan.

Kretanja na tržištu nekretnina i građevinska aktivnost ovisit će prvenstveno, ističu naši sugovornici, o ekonomskim uvjetima, kako u Hrvatskoj tako i u Europi.

'Ako dođe do usporavanja gospodarstva, to bi moglo rezultirati smanjenjem potražnje i korekcijom cijena, što može negativno utjecati na građevinski sektor. S druge strane, stabilizacija inflacije i smanjenje kamatnih stopa mogli bi potaknuti potražnju i, prema tome, građevinsku aktivnost. U kratkom roku, ne očekuje se značajno usporavanje građevinske aktivnosti, posebice u stambenom sektoru. Međutim, u srednjem roku, stanje u ekonomiji će igrati ključnu ulogu', izjavila je Vedrana Likan, direktorica konzultantske tvrtke za investicije i nekretnine Colliers.

Ona upozorava kako nisu više samo nekretnine sigurna luka za očuvanje novca već su se domaćim ulagačima ponudili i drugi vidovi investiranja poput viših kamata na štednju i državnih obveznica.

'Ako tome pridodamo da, nakon dužeg perioda imamo situaciju da je trošak financiranja viši od godišnjeg prinosa na nekretninu, te s obzirom da se značajan dio stambenih nekretnina u Hrvatskoj, osim zbog stanovanja kupuje i zbog štednje/investicije - za očekivati je da će ove promjene rezultirati manjom potražnjom za nekretninama', razmišljanja je Likan.

Nakon nekoliko godina ekspanzije direktorica Colliersa predviđa kako će u sljedećoj godini tržište ući u fazu hlađenja, što se već vidi po padu volumena prodaje i broja transakcija.

'Pojednostavljeno možemo reći da postoje četiri ciklusa tržišta: ekspanzija, hlađenje odnosno pad, recesija i oporavak. Svaka od etapa nema svoj predvidljivi vremenski period niti intenzitet uzlazne i silazne putanje. Stoga je i za Hrvatsku teško predvidjeti brzinu i intenzitet hlađenja tržišta nekretnina, odnosno pada, a koji uključuje prvenstveno usporavanje rasta cijena, korekciju neusklađenosti cijena, te pad kreditne aktivnosti i investicija', pojasnila je Likan.

Hlađenju tržišta pridonijet će i to što iduće godine nema državnih subvencija, odnosno APN-a, iako Brkan očekuje da će Vlada donijeti neku drugu mjeru.

'Nadam se da neće biti vatrogasna mjera koja bi mogla utjecati negativno na prodavatelje te izazvati ponovni rast cijena. Osobno mislim da je model POS-a zanimljiv. No taj model iziskuje daleko veće napore i dulje traje kako bi se realizirati, stoga nam preostaje da vidimo kako će zakonodavac pozitivno utjecati na trenutnu tržišnu situaciju jer ako se predmetno ne dogodi bojim se da bi pad transakcija mogao biti još veći no što je bio ove godine', zabrinut je Brkan.

S druge strane, Likan smatra kako blagi pad u broju i volumenu transakcija ne mora biti loš za tržište već ih treba sagledati kao korektiv i ublažavanje negativnih posljedica brzog rasta, a koje su naročito vidljive na cijenama stambenih kvadrata i direktan faktor utjecaja na nepriuštivost stanovanja.

'Uz dominantan udio nekretnina svih vrsta u rukama države i lokalnih uprava, u koje pripada i značajan broj stambenih kvadrata, ključno je u nadolazećem periodu preklopiti dvije stvari – pametnu i promišljenu stambenu politiku orijentiranu na dominantan – radnički segment stanovništva, te strategiju upravljanja nekretninama u javnom vlasništvu i njihovog plasman na tržište', mišljenja je Likan.

Nameće se pitanje treba li javna uprava graditi nova naselja kako bi omogućila priuštivo stanovanje – jer to bi se po prirodi stvari činilo logičnim potezom i možda najjednostavnijim.

'Odgovor na to pitanje leži u činjenici da prema podacima HEP-a i temeljem nedavno provedenog popisa stanovništva – u Hrvatskoj u ovom trenutku postoji više od pola milijuna pojedinačnih stanova koji se ne koriste. Nepriuštivost kao rezultanta tržišnih okolnosti s jedne, te akumulirana potražnja za priuštivim kvadratima s druge strane, upućuju na potrebe za hitnim mjerama koje će na tržište staviti prvenstveno stambene prostore koji stoje prazni i koji su u svojem potencijalu nikako ili loše korišteni – kako onih u javnom, tako i onih u privatnom vlasništvu. Pametna i promišljena strategija značila bi uključivanje mehanizama koji će potaknuti vlasnike nekretnina da svoju mrtvu imovinu aktiviraju, a samo neki od tih mehanizama mogli bi biti upravo zakonom regulirano upravljanje i održavanje nekretnina te porez na nekretnine', predložila je Likan.

Pri tome ona porez na nekretnine ne vidi kao još jedan novi namet, već ističe da ga trebamo gledati isključivo u okviru šire porezne reforme koja uključuje i porezna rasterećenja, npr. smanjenje poreza na dohodak.

'Kao takav upravo porez na nekretnine može biti ključan alat za povećanje priuštivosti nekretnina i provedbu sveobuhvatne stambene politike', uvjerena je Likan.