U potrazi ste za stanom, mjesecima pregledavate oglase, a frustracija samo raste, kao i cijene stanova. Unatoč tome što stopa inflacije obara rekorde diljem svijeta i što nas gotovo sigurno čeka recesija, potražnja za stanovima je izrazito velika, a njihova ponuda ograničena.

Nakon sati i sati provedenih na stranicama za oglašavanje napokon naiđete na stan koji vam odgovora po svim gabaritima. Oglašava ga agencija pa se dogovorite s agentom za pregled stana, dođete u dogovorenom terminu, pregledate stan i onda vam on uruči neki papir i zahtijeva da ga potpišete.

I ne, pritom nije riječ o evidencijskom listu kojim agent prodavatelju stana dokazuje da vam je pokazao stan, nego o ugovoru za posredovanje u prometu nekretninama kojim se obvezujete platiti agenciji proviziju ako se odlučite na kupovinu stana.

Nije zakinut kupac, nego prodavatelj

Za kupca je scenarij još neugodniji, a u praksi se nažalost nerijetko može vidjeti, onaj u kojem vam agent ne da ni pregledati nekretninu prije nego što potpišete ugovor. Agencijska provizija obično iznosi dva posto plus PDV, što na stan od sedamdesetak kvadrata, po trenutačnoj prosječnoj cijeni kvadrata u glavnom gradu od gotovo 2500 eura, iznosi i više od 4000 eura. No krše li agencije na taj način zakon i ako je to slučaj, što kao kupac možete učiniti?

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK-u, kaže da ne postoji nijedan zakon koji bi spriječio agenciju da naplati svoje usluge i kupcu i prodavatelju, ali samo u slučaju da obje strane daju nalog za to. Kupci nekretnine koji nisu angažirali agenciju da im pronađe nekretninu, a javili su se na agencijski oglas, u ovom slučaju su u ulozi treće osobe koju agencija povezuje sa svojim klijentom – prodavateljem.

Ako kupac pak želi da agencija za njega obavi uknjižbu na ime novog vlasnika, provjeru i prijenos režija te prijavu porezne obveze odnosno podnošenje zahtjeva za oslobođenje od porezne obveze, onda i on postaje nalogodavac. Zakon ne zabranjuje agencijama da potpišu i ugovor s kupcem, ali je problematično kad agencija uvjetuje, odnosno ucjenjuje kupca da potpiše ugovor o posredovanju (prema kojem i kupac onda postaje nalogodavac, odnosno onaj koji angažira agenciju).

Kako objašnjava Ranilović, čak ni u toj situaciji nema ništa sporno, ali samo ako je već u prvoj fazi posredovanja, u sklapanju ugovora s prodavateljem stana, definirani takav način poslovanja, pa je prodavatelj upoznat s posebnim uvjetima poslovanja. U slučaju da nije, agencija onda ne posluje prema Kodeksu etike posrednika u prometu nekretninama.

Ako vam pak bez potpisivanja ugovora ne želi ni pokazati nekretninu, onda krši i zakon. Naime, prema 21. članku Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, agent je dužan omogućiti pregled nekretnine potencijalnom kupcu. Ako to ne učini, a prodavatelj nije upoznat s takvom politikom poslovanja, on krši 'propisane radnje' iz navedenog članka te može biti kažnjen za prekršaj novčanom kaznom od 30 do 100 tisuća kuna. Ovdje je važno naglasiti da agent u ovoj situaciji zapravo ne zakida kupca, nego svog klijenta - prodavatelja, prema kojem ima obveze.

Kupac kao regulator tržišta

Ipak, Ranilović smatra da su takve prakse nekorektne i prema kupcu jer se on u ovom slučaju javlja zbog oglasa, a ne usluge koju nudi agencija. Ipak, kako objašnjava, na kupcu je onda želi li poslovati s takvim agencijama ili ne želi. 'Zaustavite ga ispred stana i tjerate ga da potpiše nešto, to je grozno. Ali to je, nažalost, tržište i građani nisu primorani koristiti usluge takvih ljudi', kaže Ranilović.

'Imamo jedno od najreguliranijih tržišta u Europi kad je riječ o posredovanju u prometu nekretninama. Ali ništa ne može bez građana. Dakle treba osvijestiti da će biti takvih agencija na tržištu sve dok ljudi pristaju na njihove uvjete poslovanja. Najveća kazna za nekog tko je nekorektan je da ne radiš s njim', dodaje.

I Boro Vujović, vlasnik i direktor agencije za nekretnine Opereta, mišljenja je da je riječ o tržištu koje se regulira samo po sebi. 'Svatko posluje na svoj način i svatko ima pravo birati kako posluje, a tržište ga u konačnici kazni ili nagradi. Ništa nije zabranjeno, to je sve stvar poslovne politike i tržišta', kaže Vujović te za primjer daje i situacije u kojima prodavatelj iskorištava današnje okolnosti u kojima je velika potražnja, i to posebice kad je riječ o novogradnji, jer angažira agenciju i kaže da ne želi plaćati proviziju te traži da se agent naplati isključivo od kupca. 'I opet je tu stvar agencije želi li prihvatiti raditi pod tim uvjetima ili ne, stvar je izbora', kaže Vujović.

Problem počinje na prodavatelju, završava na kupcu

U svakoj državi praksa je drugačija. Kako objašnjava Vujović, u SAD-u prodavatelj plaća proviziju od šest posto, a kupac je ne plaća. U Njemačkoj i kupac i prodavatelj plaćaju po tri posto, s tim da u nekim saveznim pokrajinama u posljednje dvije godine samo kupac plaća oko šest posto. 'Na zapadu je normalno da i kupac i prodavatelj angažiraju agenciju, ali na kraju opet sve regulira tržište', kaže. I dok se u Zagrebu najčešće naplaćuje dva posto provizije kupcu, u Istri i Dalmaciji obično se plaća tri posto. Zanimljivo je, kaže Vujović, i to da na Kvarneru, odnosno u Istarskoj i Primorsko-goranskoj županiji, manje-više sva prodaja i kupovina ide preko agencija.

Velik je problem u tome što oni koji prodaju nekretnine olako ulaze u odnose s agencijama. 'Dakle prvo što prodavatelj nekretnine mora učiniti je provjeriti je li agencija uopće upisana u digitalnom registru posrednika. Ako nije, treba je odmah prijaviti Državnom inspektoratu', savjetuje Vujović.

Ranilović pak ističe da se 30 posto svih pritužbi na agencije koje zaprime oni u HGK-u odnosi na sivu zonu, odnosno agencije koje to uopće nisu.

'Vlasnik nekretnine angažira sedam agencija ni po kakvom kriteriju. On stavi svoj oglas na internet te ga agencije zovnu i kažu da imaju kupca za njega, on kaže 'može', dakle daje nalog telefonom, što je izrazito neodgovorno jer postoje loše agencije koje koriste takvo ponašanje. Te agencije vas privuku tako što vam kažu (i slažu) da vam nekretnina zapravo vrijedi više nego što su vam drugi rekli', objašnjava Ranilović i naglašava da bi prodavatelji trebali biti puno oprezniji pri odabiru agencije. S druge strane kupci onda zbog velikog interesa za određenom nekretninom nerijetko zažmire na jedno oko i pristaju na sve, pa i na ucjenu te na taj način takve agencije uspijevaju opstati na tržištu.