Prvi korak pri kupnji nekretnine sagledavanje je financijskih mogućnosti i definiranje potencijalnih nekretnina u skladu s tim mogućnostima.

Prilikom izrade financijske konstrukcije uzmite u obzir sve moguće izvore financiranja, uključujući mogućnost korištenja subvencija Vlade. U skladu s raspoloživim financijama, odredite raspon cijene, okvirnu stambenu površinu, tip stana, broj soba i potencijalne lokacije.

Razrada kriterija za odluku o kupnji

Nakon što ste odredili glavna obilježja tražene nekretnine i prihvatljive lokacije možete krenuti u potragu koja podrazumijeva selektiranje i obilazak odabranih nekretnina.

Često se događa da ljudi donesu odluku o kupnji nekretnine na temelju prvog dojma, zanemarujući nedostatke koji se ne vide na prvi pogled. Agenti za nekretnine lako prepoznaju kupce vođene emocijama i nastoje brzo sklopiti ugovor, pogotovo kada se radi o nekretnini koja nije lako utrživa.

Kako biste izbjegli skupe promašaje, posložite prioritete i napravite kriterije za vrednovanje kako biste dobili što objektivniju sliku o tome što dobivate za cijenu koju plaćate. Primjerice, predmet vrednovanja mogu biti stanje nekretnine, raspored prostorija, dodatna oprema, komunalna infrastruktura, parking, blizina potrebnih sadržaja i sl.

Svaku promatranu stavku možete ocijeniti od jedan do deset, uzimajući u obzir prioritete. Na taj način možete objektivnije rangirati nekretnine koje obilazite.

Istražite detalje

Prilikom procjene dostupnosti različitih sadržaja dobro odvagnite što vam je bitno, ali vodite računa o tome da blizina škole, vrtića, trgovina (tržnice) i ostalih pratećih sadržaja podiže vrijednost lokacije.

Nemojte zanemariti i ostale karakteristike mikrolokacije - položaj zgrade, susjedstvo, razinu buke i sl. Provjerite na koju stranu gledaju prozori. Najbolje bi bilo da je stan orijentiran na dvije suprotne strane svijeta kako bi se maksimalno iskoristila Sunčeva svjetlost. Stanove orijentirane isključivo na sjever treba izbjegavati zbog nedostatka svjetla i topline.

Kako biste dobili što više korisnih informacija, svakako se upoznajte sa susjedima od kojih možete saznati dosta toga o navikama stanara, ali i dobiti korisne informacije o nekretnini i kvartu. Također, provjerite kolike su mjesečne režije da se ne biste iznenadili nakon kupnje.

Odnos cijene i kvadrature je bitan, ali ne treba biti presudan u odluci. Zato ne treba obraćati pažnju samo na broj kvadrata, nego i na funkcionalnost - veličinu hodnika, raspored prostorija, mogućnosti pregrađivanja ili rušenja postojećih zidova.

Prije odluke o kupnji treba dobro provjeriti stanje u kojem se nalazi nekretnina. Kako biste bili sigurniji, preporučljivo je dovesti građevinskog stručnjaka koji će detaljno pregledati zidove, instalacije i sanitarije. Posebno je važno provjeriti kvalitetnu toplinske i zvučne izolacije. Loša stolarija - prozori i vrata, neispravni otvori za klimatizaciju, tanki unutarnji i slabo zaštićeni vanjski zidovi povećavaju troškove za grijanje.

Obratite pažnju na troškove grijanja i procijenite jesu li potrebni neki veći zahvati na toplinskoj izolaciji.

Provjera papira

Našli ste nekretninu koja vam odgovara. Prije nego što krenete u završne pregovore pregledajte dokumentaciju - izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje i uporabnu dozvolu. Kako biste bili sasvim sigurni da je građevina legalno izgrađena te da su vlasnički papiri uredni, preporučljivo je angažirati odvjetnika koji će detaljno pregledati dokumentaciju.

Prodavatelj vam je dužan predočiti i energetski certifikat iz kojeg su vidljiva energetska svojstva zgrade. Na certifikatu je iskazan energetski razred zgrade koji ovisi o godišnjoj potrebnoj toplinskoj energiji za grijanje. Stambene zgrade svrstavaju se u osam energetskih razreda, od A plus do G, s time da A plus označava energetski najpovoljniji, a G energetski najnepovoljniji razred.

Energetski certifikat sadrži i prijedlog ekonomski opravdanih mjera za poboljšanje energetskih svojstava zgrade.

Pregovaranje o cijeni

Na tržištu nekretnina nema fiksnih cijena, zato nemojte odmah prihvatiti onu koju traži prodavatelj. Prilikom pregovora nemojte ni slučajno pokazivati oduševljenje ponuđenom nekretninom, već ukazujte na slabosti.

Budite svjesni toga da je na tržištu odnos ponude i potražnje na vašoj strani. Stručnjaci procjenjuju da su realizirane prodajne cijene u prosjeku desetak posto niže od onih istaknutih u oglasima.

Ako uspijete spustiti cijenu 10 posto, možete uštedjeti dovoljno novca za kupnju namještaja i opremanje stana ili kuće.

Sklapanje ugovora i isplata cijene

Nakon dogovora o cijeni s prodavateljem trebate dogovoriti uvjete plaćanja i preuzimanja nekretnine. Zatim slijede sklapanje ugovora i ovjera kod javnog bilježnika. Prije toga preporučljivo je zapisati zatečeno stanje plinovoda, struje i vodomjera te provjeriti jesu li plaćene sve režije.

Kupoprodajni ugovor sadrži opis nekretnine, kupoprodajnu cijenu, datum i uvjete plaćanja, jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba te ostale uvjete kupoprodaje.

Preporučljivo je da sastavljanje ugovora povjerite odvjetniku kako biste bili sigurni da obuhvaća sve što je potrebno.

Ako postoje razlozi zbog kojih ugovor nije moguće odmah realizirati, najprije se sklapa predugovor u kojem se utvrđuje kapara kao sigurnost da će se realizirati transakcija. Predugovor nije potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika, a sadrži sve bitne elemente kupoprodajnog ugovora, uključujući iznos kapare.

Najčešći razlozi za odgodu transakcije kupaca čekanje je odobravanja kredita, a u slučaju prodavatelja rok za iseljenje ili ishođenje dokumenata.

Prilikom sklapanja predugovora kupac je dužan isplatiti kaparu na račun prodavatelja, a ona u pravilu iznosi 10 posto vrijednosti nekretnine. Kapara se ugovara kao odustatnina i njome se kupac obvezuje da će nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora kupiti nekretninu.

Ako kupac odustane od kupnje, prodavatelj ima pravo zadržati kaparu. U suprotnom slučaju, odustane li prodavatelj, dužan je kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Kada se ispune uvjeti iz predugovora na datum određen predugovorom, sklapa se kupoprodajni ugovor te isplaćuje prodavatelju ostatak kupoprodajne cijene.

Plaćanje poreza

Ugovor o kupoprodaji javni bilježnik dostavlja Poreznoj upravi koja razrezuje porez na promet. Stopa poreza na promet nekretnina iznosi tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku njezina stjecanja, a plaća ga kupac.

Ako stječete prvu nekretninu i mislite da ste izuzeti od plaćanja poreza, varate se. Ona je ukinuta 2017. u skladu s europskom smjernicom prema kojoj svi kupci nekretnina trebaju biti u ravnopravnom položaju.

Upis vlasništva

Pravo vlasništva nad nekretninom ne stječete automatski, nego upisom u zemljišne knjige temeljem ugovora o kupoprodaji i tabularne izjave.

Tabularna izjava je ovjereni dokument kojim prodavatelj izjavljuje da je nekretnina u cijelosti isplaćena te da dopušta upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama na ime kupca.

Prijedlog za upis prava vlasništva podnosite nadležnom zemljišnoknjižnom sudu, u čijim je zemljišnim knjigama upisana nekretnina. Prijedlog se sudu podnosi elektronički, putem javnog bilježnika ili odvjetnika.